造价师经济效果评价方法

从以下三个方面综合评价:(一）技术方案的盈利能力技术方案的盈利能力是指分析和测算拟定技术方案计算期的盈利能力和盈利水平。其主要分析指标包括方案财务内部收益率和财务净现值、资本金财务内部收益率、静态投资回收期、总投资收益率和资本金净利润率等，可根据拟定技术方案的特点及经济效果分析的目的和要求等选用。(二）技术方案的偿债能力技术方案的偿债能力是指分析和判断财务主体的偿债能力，其主要指标包括利息备付率、偿债备付率和资产负债率等。(三)技术方案的财务生存能力财务生存能力分析也称资金平衡分析，是根据拟定技术方案的财务计划现金流量表，通过考察拟定技术方案计算期内各年的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析技术方案是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务可持续性。而财务可持续性应首先体现在有足够的经营净现金流量，这是财务可持续的基本条；其次在整个运营期间，允许个别年份的净现金流量出现负值，但各年累计盈余资金不应出现负值，这是财务生存的必要条件。若出现负值，应进行短期借款，同时分析该短期借款的时间长短和数额大小，进一步判断拟定技术方案的财务生存能力。短期借款应体现在财务计划现金流量表中，其利息应计入财务费用。为维持技术方案正常运营，还应分析短期借款的可靠性。

1建筑设计方案技术经济分析的意义 现代社会的建筑工程设计总是在一定的经济条件约束下进行的，只有技术上先进可靠、经济上合理可行的建筑产品才能被社会所接受。据有关资料分析，决策和初步设计阶段对的影响程度为 90%左右，技术设计阶段对的影响程度为 75%左右，施工图设计阶段对的影响程度为35% 左右，而过去人们所看重的施工阶段对的影响程度则为 10%左右。很显然，工程造价控制的关键在于施工前的和设计阶段，工程项目的工艺、流程、方案一经确定，则该项目的工程造价也就基本确定了，因此，在工程设计阶段进行技术经济分析是一项很重要，而且十分有意义的工作。 2设计方案的技术经济评价方法 2.1单指标评价方法 所谓单指标法是用单一的指标作为选择方案优劣的标准，单一指标可以是效益性指标，也可以是费用性指标。单一指标的作用在于，如果面临着不同方案之间其他指标比较接近，或者某个指标非常重要时，可以用单一指标来评价，然后选择方案。而在这其中，，单指标评价中使用最普遍的评价指标是费用指标，因为包括两种不同的方法，在造价或者上，是可以在项目初期时计算一次费用；而在这个方案实施过程中，在项目初期的，工程交付后日常使用的开支，项目使用期满后对于拆除报废等费用，我们称之为方案全寿命期的费用，是费用指标另一种方法，更加全面以及系统。因为全寿命期费用是比较合理的评价指标，包括的内容更为全面和具体。但是有些设计的方案因为和在建成后，在日常中使用的用费没有太大的差异，在这种情况下费用指标无法评估时，可以采取这种直接明了的方法来比较优劣。 2.2除了单指标评价方法，还有更为具体，更为详细的多指标综合评价方法。在方案设计中可以使用多指标评价，就是在设计方案的基础上，包括各个部分、阶段和层次，从而达到设计方案的整体优化。而多指标综合评价方法也是包括有评分法和指数法两种方法，但与单指标评价方法不同的是，多指标综合评价方法需要解决问题，而不是如单指标评价方法计算费用。而解决的问题一是要解决，两种方案在进行对比时候所需要的必要条件，第二种便是要评价指标分为主要指标和辅助指标，都对于方案设计有着不同的作用。而多指标综合评价法在设计方案竞选和设计招标中对方案设计有着重要的选择作用。 2.3价值分析法 价值分析法以及价值工程法，在管理分析上面起着有效的作用。如果要求最低的寿命周期的费用，那么在发生费用的地方可以运用方案的比选。这种方法不仅能求得最低的寿命周期的费用，而且能可靠的实现产品的必要功能，锁在工程设计领域的运用，价值分析法应用的非常广泛。不仅在费用和充分发挥产品功能上起着重要的作用，而在单独的设计方案中，更能对原来的计划方案进行改进和优化。因此价值分析法在管理分析中，可以发挥充分的作用。 3居住区规划的技术经济分析 3.1做好总平面设计，提高土地综合利用率 《住宅设计规范》指出住宅小区布置应符合下列规定：选用环境条件优越的地段布置住宅，其布置应合理紧凑。在居住区规划与设计阶段，就应十分重视节地，应大力提倡在保证日照、通风、绿化率及其它居住区居住功能的前提下，尽量提高容积率，即既要搞好居住环境又要节约用地，充分发挥土地潜力，达到土地的充分利用。当前有人认为容积率越低，居住环境越好，其实这是个误区，有时甚至适得其反，现实情况是：一些新的居住区大多远离市区中心，基础设施配套不够完善，居民出行又很不方便，更由于其它种种条件的制约，入住率低，小区人气长期难于形成，如果再加上偏低的容积率的影响，使这种情况更加明显，难以形成一定人口规模，公建配套的建设、物业管理等也就长期处于难以到位的状态，反过来又影响了住户的生活质量，最终影响后续居住区项目的开发销售，形成恶性循环，经济效益和居住环境都得不到保证，因此在保证居住功能的情况下，合理的提高容积率是规划设计时降低造价的关键。采用小而宽大进深的单体平面设计，建筑物顶层北向退台及采用坡屋顶形式，多层住宅采用六层跃七层的复式单兀设计等这些都能充分利用土地潜力，显著提高住宅小区容积率。 3.2合理确定户型布局及住宅的层数 《住宅设计规范》把住宅按层数划分如下：1、低层住宅为1至3层。2、多层住宅为3至6层。3、中高层住宅为7层至9层。4、高层住宅为10层及以上。低层和多层住宅具有单体工程建安费低的优点，但用地浪费、容积率偏低，对于整个住宅小区，经济效益难以保证。同时户型布局通常分为板式、塔式、点式等，板式户型不但通风采光好，容易赢得市场，而且建安费相对塔式及点式低。所以中小城市居住区宜为7一11层的“板式小高层”，这在增加经济效益和社会效益方面是值得提倡，“板式小高层”住宅能表现宜人的尺度和较高的档次，在创造“环境”上也有很大的优势，可为建设高品质小区创造许多有利条件，它可使住户减轻爬高之苦。但是当住宅层数超过12层时，每单元设置的电梯不应少于两台，这不仅增加电梯造价且又增大公摊而积，而且随着层数加高，要经受较大的风力荷载，需要改变结构形式，提高结构强度，使工程造价大幅上升。但大城市因受城市用地限制，可沿主要街道建设一部分中高层和高层住宅，以合理利用空间，美化市容。 3.3结合项目情况适当预留或设计部分机械停车库以提高项目经济效益 机械停车库相对普通地下车库建造成本较高，但却能充分有效的利用空间，在下面几种情况下：（1）在前期业主对车位需求不足、规划同意分期实施机械停车设备时，应考虑地下机械式停车，这样可以推迟工程建设的资金投入；（2）用地紧张；（3）受地上建筑布局限制致使单车位面积过大，且设计单层车位不能满足要求时；在上述几种情况下居住区规划设计中适当采用机械停车库可显著提高项目经济效益。 3.4利学利用地形地貌，降低景观工程造价 在当前的住宅小区建设中，景观工程费占全部工程造价的比例不断提高，我国山地多，江河湖泊多，在小区开发中，如何更利学有效地利用坡地、山地、水面、植被，亦是很值得研究的问题，在规划设计中应重视对自然环境地段个性的研究，注意对自然景观的利用，对建设地段上的水面、山坡甚至一草一木都应尽量给予保留，并精心地将其纳入到统一的建筑空间中去，尤其是小区中心绿化广场更应充分利用自然景观，小区中心绿化广场大都面积较大，以公园形式集中了绿化、水面、坡地等景观。利用自然景物建小区中心绿化广场，可使小区园林化，组团化、村落化更易于生动体现，而且还可以产生强烈的环境艺术效果，为居民创造良好的居住环境，生态环境及植被又都可获得更好保护和利用。 总之，在实施居住区建设项目全过程的技术经济分析中，重点加强规划设计阶段的技术经济分析，强化决策层及技术人员的重视决策估算及设计阶段造价控制的意识，逐步实现以提高工程经济效益为目的，把控制工程造价的观念渗透到各项设计技术措施中，处处精心设计、精打细算，把居住区规划设计及工程造价控制工作推向一个新的里程碑。

一、按评价方法的性质分类。　　按评价方法的性质不同，经济效果评价分为定量分析和定性分析。　　定量分析是指对可度量因素的分析方法。在技术方案经济效果评价中考虑的定量分析因素包括资产价值、资本成本、有关销售额、成本等一系列可以以货币表示的一切费用和收益。　　定性分析是指对无法精确度量的重要因素实行的估量分析方法。二、按评价方法是否考虑时间因素分类。　　对定量分析，按其是否考虑时间因素又可分为静态分析和动态分析。　　静态分析是不考虑资金的时间因素，亦即不考虑时间因素对资金价值的影响，而对现金流量分别进行直接汇总来计算分析指标的方法。　　动态分析是在分析项目或方案的经济效益时，对发生在不同时间的现金流量折现后来计算分析指标。三、按技术方案评价的时间分类。　　按技术方案评价的时间可分为事前评价、事中评价和事后评价。　　事前评价：是指在技术方案实施前为决策所进行的评价。　　事中评价：亦称跟踪评价，是指在技术方案实施过程中所进行的评价。　　事后评价：亦称后评价，是在技术方案实施完成后，总结评价技术方案决策的正确性，技术方案实施过程中项目管理的有效性等。