上海js安装监理工程师证考题

监理工程师考试科目一共有《建设工程监理基本理论和相关法规》《建设工程合同管理》《建设工程目标控制》《建设工程监理案例分析》四门，考四科人员需要报考全部四门科目，满足免考条件或增项的只需报考《建设工程目标控制》《建设工程监理案例分析》两门专业科目。

监理工程师报考科目：

基础科目：《建设工程监理基本理论和相关法规》《建设工程合同管理》。

专业科目：《建设工程目标控制》《建设工程监理案例分析》；分为土木建筑工程、交通运输工程、水利工程3个专业类别。

监理工程师成绩管理：

考四科：在连续四个考试年度通过全部四门科目就算合格，可取得监理工程师相应专业资格证书。

考二科：在连续两个考试年度通过两门专业科目就算合格，可取得监理工程师相应专业资格证书。

增项：在连续两个考试年度通过两门专业科目就算合格，可取得监理工程师相应专业科目合格证明。

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16.依据施工合同示范文本规定，因承包人的原因不能按期开工，( )后推迟开工日期。 　　A.需承包人书面通知工程师　　B.应经建设行政主管部门批准　　C.应经工程师批准　　D.需承包人书面通知发包人　　[答案]c　　[解题要点]承包人应以书面形式向工程师提出延期开工的理由和要求。　　17.按照施工合同示范文本的规定，由于( )等原因造成的工期延误，经工程师确认后工期可以顺延。　　A.发包人未按约定提供施工场地　　B.分包人对承包人的施工干扰　　C.设计变更　　D.承包人的主要施工机械出现故障　　E.发生不可抗力　　[答案]ACE　　[解题要点]对可以顺延工期给出了7种情况。　　18.施工中如果出现设计变更和工程量增加的情况，按照施工合同示范文本通用条款规定，( )。　　A.发包人应在14天内直接确认顺延的工期，通知承包人　　B.工程师应在14天内直接确认顺延的工期，通知承包人　　C.承包人应在14天内直接确认顺延的工期，通知工程师　　D.承包人应在14天内将自己认为应顺延的工期报告工程师　　[答案]D　　[解题要点]一是由承包人提出，二是工程师确认，这是规定程序。　　19.依照施工合同示范文本通用条款规定，施工合同履行中，如果发包人出于某种考虑要求提前竣工，则发包人应( )。　　A.负责修改施工进度计划　　B.向承包人直接发出提前竣工的指令　　C.与承包人协商并签订提前竣工协议　　D.为承包人提供赶工的便利条件　　E.减少对工程质量的检测试验　　[解题要点]经双方协商签认合同工期需要提前，发包人应为其违约行为负责，除了签订协议，还要提供便利条件，追加合同价款，所以C、D正确。　　20.施工合同示范文本通用条款规定，在施工过程中，因设计变更导致承包人的施工成本增加及工期延误，应当按照( )处理。　　A.增加的费用由承包人承担，延误的工期不予顺延　　B.增加的费用由承包人承担，延误的工期相应顺延　　C.增加的费用由发包人补偿，延误的工期相应顺延　　D.增加的费用由发包人补偿，延误的工期不予顺延　　[答案]C　　[解题要点]施工合同中，发包人有义务提供设计资料，所以因设计变更导致承包人的施工成本增加及工期延误，由发包人负责。　　21.依据施工合同示范文本的规定，下列有关设计变更说法中正确的有( )。　　A.发包人需要对原设计进行变更，应提前14天书面通知承包人　　B.承包人为了便于施工，可以要求对原设计进行变更　　C.承包人在变更确认后的14天内，未向工程师提出变更价款报告，视为该工程变更不涉及价款变更　　D.工程师确认增加的工程变更价款，应在工程验收后单独支付　　E.合同中没有适用和类似变更工程的价款，由承包人提出变更价格，经工程师确认后执行　　[答案]ACE　　[解题要点]承包人不得因施工方便而要求对原设计进行变更，工程师确认增加的工程变更价款，与工程进度款同期支付，所以B、D不正确。　　22.依照施工合同示范文本通用条款的规定，施工中发生不可抗力事件后，由此导致的损失及工期延误责任承担方式为( )。　　A.工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失，由发包人承担　　B.承包人的人员伤亡损失，由发包人承担　　C.发包人的人员伤亡损失，由承包人承担　　D.工程所需清理、修复费用，由发包人承担　　E.延误的工期相应顺延　　[答案]ADE　　[解题要点]因不可抗力事件造成的损失，承包方人员、机械损失由承包人负责，其他由发包人负责。　　23.依据施工合同示范文本，当施工过程中发生不可抗力，致使承包人负责采购的设备运到现场准备安装前造成损失，该损失应由( )承担。　　A.发包人　　B.承包人　　C.设备供应人　　D.发包人和承包人分别　　[答案]A　　[解题要点]因不可抗力事件造成的损失，因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失及运到现场用于施工的材料、设备损害，发包人负责。　　24.依照施工合同示范文本通用条款的规定，如果施工任务没有在合同约定的期限内完成，则迟延履行合同期间发生的风险事件，( )。　　A.不免除迟延履行方的相应责任　　B.双方的风险责任均不免除　　C.如果是发包人办理的工程险，承包人获得工期顺延时，发包人应办理保险的延续　　D.如果是发包人办理的工程险，因承包人原因不能按期竣工，承包人自费办理保险的延续手续　　E.保险公司的赔偿不能弥补损失，由发包人和承包人平均分担　　[答案]ACD　　[解题要点]一定要分清责任，施工任务没有在合同约定的期限内完成属于哪方责任，谁的责任谁负责，工程险的办理也是如此。　　25.依据施工合同示范文本通用条款规定;进行竣工检查试验后，竣工检验的工作程序和双方责任还包括( )。　　A.发包人在检验后14天内给予认可或提出修改意见　　B.需要修改施工缺陷的部分，承包人应当修改并承担修改费用　　C.需要修改因设计原因造成的缺陷，承包人修改后费用由发包人承担　　D.发包人收到竣工检验报告后28天内不组织检验，视为竣工检验报告未被认可　　E.检验后14天内不提出修改意见，视为竣工检验报告被认可　　[答案]ABCE　　[解题要点]发包人收到竣工检验报告后28天内不组织检验，或检验后l4天内不提出修改意见，视为竣工检验报告被认可。　　26.工程竣工验收未能通过，经过承包人修正缺陷再次验收检验合格。这种情况下，计算承包人的实际竣工日期应为( )日。　　A.承包人第一次提交竣工验收报告　　B.承包人修改后再次提请竣工验收　　C.最终验收合格　　D.办理竣工验收手续　　[答案]B　　[解题要点]承包人有义务对施工工程的质量负责，修正缺陷再次验收检验合格时，竣工日期应为承包人修改后再次提请竣工验收的H期。　　27.施工合同示范文本通用条款规定，承包人对( )的保修期限应为5年。　　A.地基基础工程　　B.屋面防水工程　　C.设备安装工程　　D.排水管道工程　　[答案]B　　[解题要点]这4项要求是《建设工程质量管理条例》规定的最低要求，都应该记住，年年有考题。　　28.在签订施工合同时，要同时约定保修条款。其中防水工程的保修期限应不低于( )年。　　　　　　　　D.工程设计年限　　[答案]c　　[解题要点]当事人协商约定的保修期限不应低于《建设工程质量管理条例》中的规定。　　29.依照施工合同示范文本通用条款规定，施工合同履行中，发包人收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付，承包人有权( )。　　A.留置该工程　　B.与发包人协议将该工程折价　　C.直接委托拍卖公司拍卖该工程　　D.申请人民法院将该工程依法拍卖　　E.就该工程折价或拍卖的价款优先受偿　　[答案]BDE　　[解题要点]建设工程施工合同不属于加工承揽合同，不能实施留置权，所以A不对;将工程拍卖需申请人民法院执行，不能直接委托拍卖公司拍卖该工程，所以C不对。　　30.某工程项目，发包人将工程主体结构施工和电梯安装分别发包给了甲、乙两个承包人。乙承包人在进行电梯安装时，由于甲承包人不配合，给乙承包人造成了一定的损失，该损失应当由( )承担。　　A.乙承包人　　B.发包人　　C.甲承包人　　D.工程师　　[答案]B　　[解题要点]发包人选择了甲、乙两个承包人，甲、乙之问没有合同关系，发包人是核心，他们之间配合不当发生的损失应由发包人承担。

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ 2、 装修补偿应如何确定？ 3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1、 估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？2、 拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1、 这样的做法有哪些错误？2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则（）A、3500万元是该宾馆的公开市场价值B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C、3500万元是保险事故发生后的损失价值D、投保时，保险金额不能超过3500万元(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）A、 道路扩宽后，交通发生变化B、 绿地率发生变化C、 公共配套设施发生变化D、 土地形状发生变化6、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）A、 噪声和污染程度发生变化B、 土地形状发生变化C、 人口密度发生变化D、 出行便捷程度发生变化7、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D、 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。8、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）A、 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B、 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C、 两个厂区分别估价，出具一份估价报告D、 视委托人要求进行估价并出具估价报告9．委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）A． 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B． 只能对两个厂区的土地进行估价C． 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D． 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价10．对乙厂区的土地估价的思路应当是（）A． 按出让土地使用权评估其公开市场价值B． 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C． 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D． 用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、 委托方（略）二、 估价方（略）三、 估价对象1、区位状况（略）2、实物状况（略）3、权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、 个别因素分析 （略）二、 区域因素分析（略）三、 最高最佳使用分析（略）四、 估价方法选用估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1． 根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2． 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3． 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一） 假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1、 采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．1采用的公式 交易情况交易日期 房地产状况修正调整 调整估价对象= 可比实例× 100× （ ）×100 比准价格成交价格 （）100 （）2．2所选可比实例（见表一）可比实例情况表表一A B C 估价对象项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号土地使用权取得方式出让 出让 出让 出让土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅成新状况 十成新 十成新 十成新 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 成交价格（元m2）2．3交易情况修正可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100100。2．4交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100100。2．5房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2．5．1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100101、100102、100103（具体比较情误解见表二）。2．5．2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100102、100102、10097（具体比较情况见表二）。A B C 估价对象区域因素 商服繁华程度 20 21 20 20 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 10 10 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 文件娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10合计 101 102 103 100个别因素 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10合计 102 102 97 1002．6比较修正计算市场法修正计算表表三可比实例 成交价格（元m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元m2）A 3100 100100 100100 100101 100102 3009B 3100 100100 100100 100102 100102 2980C 2960 100100 100100 100103 10097 2963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）3=2984（元m2）预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为.故估价对象预计建成后的总价值为：2984×.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为(含地下建筑面积,,第21、22、23栋总建筑面积(含地下建筑面积)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为元m2, 本次评估取900元m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m2，一般水电安装增加值为30元m2消防设备及安装增加值为10元m2，电梯及安装增加值为50元m2，则续建工程成本为：×()+×(900+80+30+10+50)=室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元m2，估价对象用地面积为,则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×(万元)估价对象的续建成本合计(万元)4、管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。×3%==(万元)5、销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。×8%=(万元)6、开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为万元，开发利润为：×15%=(万元)7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×、运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（————）(1+)=(万元)（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、 土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=(元m2)(计算过程略)价对象用地面积为 m2,则估价对象土地总价为：×(万元)2、 开发成本 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费万元（计算过程略）基础设施配套费基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元 m2(按建筑面积)，则合计万元。 建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：（万元）则估价对象开发成本为：(万元)3、 管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。×3%=(万元)4、 投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率。×[(1+)]=(万元)5、 销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6、开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。×15%=（万元）7、运用成本法的估价结果（万元）六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为万元，运用成本法测算的价格为万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：×50%+×50%=（万元）则估价对象房地产价值为人民币万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。附件（略）四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称 数值 名称 数值总建筑面积 25000m2 房屋重置价格 2000元 m2可出租建筑面积 22000 m2 房屋耐用年限 50年设备用房建筑面积 2500 m2 房屋维修费率（年） 房屋重置价格的2%管理用房建筑面积 500 m2 月物业管理费 5元 m2营业税及附加率土地剩余年限 45年接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5%平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用） 租金的3%可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） 50元 m2估价测算如下（节选）：（一） 年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）（二） 年运营费用1、 年维修费用25000×2000×2%=1000000（元）2、 年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）3、 年营业税及附加年营业税及附加=13068000×（元）4、 年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）（三） 年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686（元）（四） 估价结果估价结果= （元）（取整）参考资料：

监理工程师考试科目总共是四门，分别是：《建设工程监理基本理论与相关法规》、《建设工程合同管理》、《建设工程质量、投资、进度控制》和《建设工程监理案例分析》。其中，《建设工程监理案例分析》为主观题，在试卷上作答；其余三科均为客观题，在答题卡上作答。考生应考时，可携带钢笔或圆珠笔（黑色或蓝色）、2b 铅笔、橡皮、计算器（无声、无存储编辑功能）。考试分四个半天进行，其中《工程建设合同管理》、《工程建设监理基本理论与相关法规》的考试时间为 2 个小时。