土增清算是否要税务师签字

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2：整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3：直接转让土地使用权的。

（二） 同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2:取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3:纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算；

4:省（直辖市）税务机关规定的其他情况. 流程：

1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。

2、先做一个测算。

3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。

4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。

5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。

6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。

7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

扩展资料：

计算公式

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

参考资料：百度百科-土地增值税

土地增值税清算的条件：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

清算流程：

一、取得土地使用权所支付金额的分配

二、房地产开发成本的分配

1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊

2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配

三、开发费用的分配

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金的分配

房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。

五、财政部规定的加计20%扣除数的分配

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额

1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

七、计算不同类型房屋的增值额

1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。

3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。

八、计算不同类型房屋的增值率

1、普通住宅增值率=普通住宅增值额普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额非普通住宅扣除金额。

3、商铺住宅增值率=商铺增值额商铺扣除金额。

九、查找土地增值税税率

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

十、计算土地增值税

土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

土地增值税清算项目鉴证报告（参考文本） 编号：————————公司： 我们接受委托，于--年--月--日至--年--月--日，对贵单位 ----（项目）土地增值税进行清算鉴证工作。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算相关的会计资料及证明材料的真实性和合法性。我们的责任是，按照国家法律法规及其有关规定，出具真实、合法的鉴证报告。在清算的过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和相关政策规定进行。一、企业及开发项目基本情况二、清算结果 经对贵公司（项目）土地增值税进行清算，我们确认，该公司应补（退）的土地增值税额元。其中：1.应缴土地增值税元。2.已缴土地增值税元。3.补（退）缴土地增值税元。具体清算事项的情况详见附件。三、其他需要说明问题税务师事务所（签字和盖章）中国注册税务师（签字和盖章）年 月日 2，附件：土地增值税清算项目鉴证明细表 税款所属时间：年月 日至年月日 填表日期：年月日纳税人识别码金额单位：人民币元 面积单位：平方米纳税人名称 项目名称 项目地址 业 别 经济性质 纳税人地址 邮政编码 开户银行 银行账号 主管部门 电话 项目行次金 额委托方税务师事务所一、转让房地产收入总额1=2+31其中货币收入2实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+19+2341.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发成本6=7+8+9+10+11+126其中土地征用及坼迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用123.旧房及建筑物的评估价格13=14+1513其 中旧房及建筑物的重置成本价14成新度折扣率154.房地产开发费用16=17+1816其中利息支出17其他房地产开发费用185.与转让房地产有关的税金等19=20+21+2219其中营业税20城市维护建设税21教育费附加226.财政部规定的其他扣除项目23三、增值额24=1-424四、增值额与扣除项目金额之比（%）25=24÷425五、适用税率（%）26六、速算扣除系数（%）27七、应缴土地增值税税额28=24×26－4×2728八、已缴土地增值税税额（含预交的土地增值税）29九、应补（退）土地增值税税额30=28-2930授 权 代 理 人 我单位已委托税务师事务所进行土地增值税清算鉴证工作。授权单位（签章）

律师承接土地增值税鉴证的清算条件

我国《土地增值税清算鉴证业务准则》第五条对承接鉴证业务的条件作出明确规定，注册税务师对承接鉴证业务的条件，应把握五个方面，具体如下：

一、接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件

受托清算条件有两层含义：一是纳税人委托鉴证的清算项目，应符合土地增值税清算条件，不具备清算条件的项目不属于鉴证范围;二是税务师事务所不受理不符合清算条件的房地产开发项目。

二、职业道德规范的要求

独立性和专业胜任能力，是注册税务师执业中应遵守的重要职业道德规范。实际操作当中，注册税务师还应注意遵守客观原则、公正原则、不承办不能胜任的业务、对客户责任、对同行责任和职业形象责任等职业道德规范。对《清算准则》规定的职业道德规范的要求应把握以下几个方面：

1.独立性。独立性原则的要求有两层含义，即实质上的独立与形式上的独立。所谓实质上的独立，又称精神上的独立，是指注册税务师在鉴证过程中应当不受任何个人或外界因素的约束、影响和干扰，保持独立的精神态度和意志。只有保持实质上的独立，才能够以客观、公正的心态发表意见。所谓形式上的独立，又称面貌上的独立，是针对第三者而言的，即注册税务师必须在第三者面前呈现一种独立于客户的身份，同客户之间不应存在直接或一些重大的间接财务利益关系。形式上做到独立是保证实质独立的前提。

2.专业胜任能力。注册税务师专业胜任能力是指执业税务师应当具备胜任专业职责的能力，包括专门知识、职业经验、专业训练和业务能力等四个方面。业务能力是指注册税务师的分析、判断和表达能力。分析、判断是注册税务师应有的一种重要技能，它贯穿于鉴证过程的始终。分析、判断能力的强弱是注册税务师素质的综合反映。注册税务师必须就鉴证结果出具报告，因此应具有充分表达意见的说明能力。

3.技术规范。注册税务师执行鉴证业务过程中，应遵守一定的技术规范，有责任、有义务遵守各项准则、规范等职业规范，并合理运用会计准则、税务会计及国家其他相关技术规范。

4.职业道德。职业道德是指某一执业组织以公约、守则等形式公布的，其会员自愿接受的执业行为标准。注册税务师的职业道德是指鉴证人员的职业品德、职业纪律、专业胜任能力及职业责任等方面的总称。

职业品德是指注册税务师所应具备的'职业品格和道德行为，它是职业道德体系的核心部分，其基本要求是独立、客观和公正。

职业纪律是指约束注册税务师执业行为的法纪和戒律，尤指注册税务师应当遵循的执业准则及国家其他相关法规。

职业责任是指执业税务师对客户、同行及社会公众所应履行的责任。

5.职业谨慎。职业谨慎要求注册税务师履行专业职责时除具备足够的专业胜任能力之外，还应当有一丝不苟的责任感并保持应有的慎重态度。职业谨慎可从消极和积极两个方面理解。前者是指注册税务师执行鉴证业务时不得怠工，不得有过失和欺诈行为;后者是指注册税务师应以高度的责任感去理解经济业务的性质和内容，完成鉴证任务。

职业谨慎要求注册税务师注意评价自己的能力是否可以胜任所承担的责任。如果不具备这种能力，则应考虑向专家咨询或拒绝接受该项业务。

三、税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告

这个条件是对鉴证对象、鉴证过程和鉴证结论提出的要求。主要有以下四个方面：

(一)不执行鉴证不发表意见。注册税务师未经鉴证有关土地增值税清算鉴证证据，不得对客户的土地增值税清算鉴证事项发表意见;

(二)鉴证过程必须搜集和取得证据。注册税务师应当按照鉴证准则的要求，认真搜集和取得充分、适当的证据，以保证工作质量，降低执业风险;

(三)鉴证结论必须依据证据。注册税务师对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其职业身份对未鉴证事项发表意见;

(四)注册税务师的结论以书面报告形式表述，且表述形式与鉴证要求相适应。税务师事务所应当按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。并且根据鉴证情况，以无保留意见、持有保留意见、无法表明意见或持否定意见等发表鉴证结论。

四、与委托方协商签订涉税鉴证业务约定书

签定业务约定书是鉴证准备阶段的一个重要环节。鉴证业务约定书是指税务师事务所与委托单位共同签订，据以确定鉴证业务的委托与受托关系，明确委托目的、鉴证范围及双方责任与义务等事项的书面合约。鉴证业务约定书需要约定的事项都应经双方协商，但有些事项是已经在有关规定中确定下来的，属于格式性条款，则无商量的余地。对于格式性条款以外的任意性条款，应与委托方商议并达成一致意见，主要包括鉴证范围、双方权利义务、服务费用、出具鉴证报告的时间等内容。

鉴证业务约定书具有经济合同的性质，一经双方签订，即成为税务师事务所与委托单位之间在法律上生效的契约，具有法定约束力。鉴证业务约定书有以下几个方面的作用：

1.可以增进税务师事务所与委托单位之间的了解，尤其是使被鉴证单位了解鉴证人员的鉴证责任和需要提供的合作。

2.可作为被鉴证单位鉴证业务完成情况及税务师事务所检查被鉴证单位约定义务履行情况的依据。

3.如果出现法律诉讼，鉴证业务约定书是确定税务师事务所与委托单位双方应负责任的重要依据。

五、计划承揽的鉴证业务具有合理的目的

如果鉴证的范围、取证条件等方面受到限制，还继续恶性承揽，这就说明受托方的目的不合理。如果是为了利用鉴证报告，应付税务机关的鉴证要求，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告，这就说明委托单位的目的不合理。

你的问题有些不清楚,你的公司是那里的?税局原话是怎么说的?如可能直接与本人联系:yygr1@.