初级经济师建筑与房地产模拟试题解析

资本主义生产方式和社会主义生产方式都是建立在商品经济基础上的。　　一、商品的基本属性和本质特征　　(一)商品的使用价值和价值　　考试内容：熟悉商品的基本属性。　　商品是用来交换的劳动产品，具有使用价值和价值两个属性。　　使用价值是商品的自然属性，反映的是人与自然的关系。使用价值是商品交换价值和价值的物质承担者。　　凝结在商品中的一般人类劳动就是商品的价值。作为一个历史范畴，价值是商品所特有的本质属性和社会属性，体现着商品生产者之间相互比较劳动耗费量和交换劳动的社会经济关系。商品交换的比例取决于商品价值的大小。　　因此，价值是交换价值的基础或内容，交换价值是价值的表现形式。　　商品是使用价值和价值的矛盾统一体。首先，使用价值和价值统一于商品之中，缺一就不成为商品。其次，使用价值和价值又相互排斥。商品生产者和消费者都不能既占有商品价值又占有商品的使用价值。　　【例题1·单选题】商品是()。　　A.供别人和社会使用的劳动产品　　B.用来满足自己需要的劳动产品　　C.具有使用价值的劳动产品　　D.用来交换的劳动产品　　[答案]C　　【例题2·单选题】(2007年)商品的本质属性是()。　　A.使用价值　　B.交换价值　　C.价值　　D.剩余价值　　[答案]D　　【例题3·多选题】使用价值是商品的()。　　A.自然属性　　B.社会属性　　C.有用性　　D.交换属性　　E.永恒属性　　[答案]ACE　　【例题4·多选题】商品使用价值和价值的统一性表现在()。　　A.使用价值是价值的物质承担者，没有使用价值的东西不可能有价值　　B.只有使用价值没有价值的东西，不能成为商品　　C.使用价值的大小决定价值的大小　　D.价值的大小决定使用价值的大小　　E.有使用价值的物品必然有价值　　[答案]AB　　(二)具体劳动和抽象劳动　　考试内容：熟悉生产商品劳动的二重性。　　商品之所以具有使用价值和价值两个属性，是由劳动的二重性决定的。生产商品的劳动具有二重属性，即具体劳动和抽象劳动。具体劳动创造商品的使用价值，体现的是人与自然之间的关系。抽象劳动是撇开劳动的具体形式的一般人类劳动。抽象劳动形成商品价值，体现的是商品生产者之间的社会经济关系。　　具体劳动和抽象劳动之间存在着矛盾统一的关系。一方面，具体劳动和抽象劳动在时间上和空间上是统一的。另一方面，具体劳动和抽象劳动又存在差别和矛盾：(1)具体劳动是从劳动的有用效果来看的劳动，抽象劳动是抽取了劳动的有用性的一般人类劳动;(2)具体劳动在质上不同，在量上不能比较，抽象劳动在质上相同，只有量的差别;(3)具体劳动反映的是人与自然的关系，是劳动的自然属性，抽象劳动体现着商品生产者之间的经济关系，是劳动的社会属性，是商品经济特有的历史范畴;(4)具体劳动是生产使用价值的劳动，但不是使用价值的源泉，抽象劳动是创造价值的劳动，是形成价值的源泉。　　【例题1·单选题】(2008年)商品具有使用价值和价值两个属性，是由()所决定的。　　A.劳动的二重性　　B.劳动的差异性　　C.生产和交换　　D.生产和消费　　[答案]A　　【例题2·单选题】凝结在商品中的无差别的人类劳动是()。　　A.具体劳动　　B.抽象劳动　　C.私人劳动　　D.社会劳动　　[答案]B　　【例题3·多选题】抽象劳动是()。　　A.无差别的一般人类劳动　　B.形成商品的价值　　C.反映人们之间的社会经济关系　　D.劳动的自然属性　　E.商品经济特有的范畴　　[答案]ABCE　　【例题4·多选题】下列关于具体劳动和抽象劳动的说法，正确的是()。　　A.具体劳动是劳动的自然属性　　B.抽象劳动是劳动的社会属性　　C.具体劳动创造商品的使用价值　　D.抽象劳动形成商品的价值　　E.具体劳动和抽象劳动都是商品经济特有的范畴　　[答案]ABCD　　(三)商品的价值量　　考试内容：掌握商品价值量的概念及其决定因素。　　商品的价值量是凝结在商品中的一般人类劳动的量。商品的价值量取决于生产商品所耗费的劳动时间。　　商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定。由社会必要劳动时间所决定的价值量，是商品的社会价值。　　商品的社会价值是商品交换的依据。　　社会必要劳动时间不是固定不变的，它随着劳动生产率的变化而变化，从而影响价值量发生相应的变化。了解决定和影响劳动生产率高低的因素。　　单位商品的价值量与包含在商品中的社会必要劳动量成正比，与生产该商品的劳动生产率成反比。　　【例题1·单选题】商品的价值量是由()决定的。　　A.具体劳动时间　　B.交换价值　　C.个别生产者生产某种商品耗费的个别劳动时间　　D.生产商品的社会必要劳动时间　　[答案]D　　【例题2·多选题】关于单位商品价值量的说法，正确的是()。　　A.与具体劳动时间成正比　　B.与包含在商品中的社会必要劳动量成正比　　C.与包含在商品中的社会必要劳动量成反比　　D.与生产该商品的劳动生产率成反比　　E.与生产该商品的劳动生产率成正比　　[答案]BD　　二、货币的产生和职能　　(一)货币的形成和本质　　考试内容：熟悉货币产生的过程，掌握货币的本质。　　商品价值的表现形式就是价值形式。从商品交换的发展历史来看，价值形式的发展经历了四个阶段：　　1.简单或偶然的价值形式，即一种商品的价值偶然地个别地表现在另一种商品上。　　2.扩大的价值形式，即一种商品的价值表现在与它相交换的一系列商品上，商品的价值充分地表现为无差别的人类劳动的凝结。但此时等价物是经常变换的。　　3.一般价值形式，即一切商品的价值都统一表现在从商品世界中分离出来充当一般等价物的某一种商品上。但在不同的时期和不同的地方，用作一般等价物的商品是不相同和不固定的。　　4.货币价值形式。当一般等价物最终固定在一种商品上时，这种商品就成为了货币，这种价值形式就是货币形式。　　货币形式与一般价值形式没有本质区别，只是在货币形式中，充当一般等价物的商品已经固定地由某种商品来承担。　　货币是商品交换发展到一定阶段的自发产物，是商品内在矛盾发展的必然结果。货币的出现，使整个商品世界分成了两极：一极是商品;一极是货币。一切商品，只有换成货币，商品生产者的私人劳动才会转化为社会劳动，具体劳动才会还原为抽象劳动，商品的使用价值和价值的矛盾才能得到解决。　　货币的本质：固定地充当一般等价物的商品，体现着商品生产者之间的社会经济关系。　　【例题1·多选题】商品价值形式的发展经历了()阶段。　　A.简单的价值形式　　B.扩大的价值形式　　C.一般价值形式　　D.货币价值形式　　E.交换价值形式　　[答案]ABCD　　【例题2·单选题】2008年)在价值形式的演变过程中，一种商品的价值表现在与它相交换的一系列商品上，这种商品的价值充分地表现为无差别的人类劳动的凝结。这种价值形式是()。　　A.简单的价值形式　　B.扩大的价值形式　　C.一般的价值形式　　D.货币的价值形式　　[答案]B　　(二)货币的职能　　考试内容：掌握货币的基本职能。　　货币的职能是由货币的本质决定的，是货币本质的具体体现。货币具有价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币五种职能。其中价值尺度和流通手段是货币的基本职能。　　1.价值尺度　　价值尺度是指货币充当表现和衡量一切商品价值量大小的尺度。货币在执行价值尺度的职能时，可以只是观念上的货币。　　商品价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。在价格与价值一致的条件下，商品的价格主要取决于商品价值和金属货币价值两个因素。商品价格的变化与商品价值的变化成正比，与货币价值的变化成反比。　　2.流通手段　　流通手段是指货币充当商品交换媒介的职能。作为流通手段的货币，必须是现实的货币。然而，货币在执行流通手段职能时，只是象征性的存在，不一定是足值的货币。货币执行流通手段职能，使直接的物物交换发展为以货币为媒介的商品流通。　　3.贮藏手段　　贮藏手段是指货币退出流通领域，被当做独立的价值形式和社会财富的一般形式而保存起来的职能。充当贮藏手段职能的货币，必须是足值的货币。　　4.支付手段　　支付手段是指货币被用来支付商品赊买过程中的延期支付，以及用来支付债务、租金、利息、工资等职能。具体形式有很多，但是关键点是商品转移和货币转移不同时进行。　　5.世界货币　　世界货币是指货币越出国内流通领域，在世界市场上执行一般等价物的职能。执行世界货币职能的货币，一般是贵金属的自然形式。但在现实生活中，少数发达国家的纸币，也在一定程度上起着世界货币的作用。世界货币的职能，一是作为国际购买手段;二是作为国际支付手段;三是作为社会财富的代表，由一国转移到另一国。　　【例题1·多选题】马克思认为，货币的基本职能是()。　　A.支付手段　　B.流通手段　　C.价值尺度　　D.世界货币　　E.贮藏手段　　[答案]BC　　【例题2·单选题】()是货币用来表现和衡量其他商品价值的职能。　　A.流通手段　　B.价值尺度　　C.价格标准　　D.交换价值　　[答案]B　　【例题3·多选题】(2005年)下列各项中，属于货币执行支付手段职能的包括()。　　A.一手交钱一手交货的现货买卖　　B.以美元作为外汇储备　　C.预付货款　　D.银行信贷　　E.清偿债务　　[答案]CDE　　【例题4·单选题】(2008年)货币在商品赊销，预付贷款和清偿债务中执行着()的职能。　　A.价值尺度　　B.价值储藏　　C.支付手段　　D.流通手段　　[答案]C　　【例题5·单选题】2004年)在银行发放贷款的情况下，货币作为价值运动的独立形式从银行单方面转移到借款人，这时货币执行的职能是()。　　A.价值尺度　　B.支付手段　　C.流通手段　　D.贮藏手段　　[答案]B　　(三)货币流通规律　　考试内容：掌握货币流通的基本规律。　　货币流通规律的基本内容是：商品流通过程中需要的货币量由流通中的商品价格总额和货币流通的平均速度来决定。即商品流通中需要的货币量取决于以下三个因素：　　(1)待流通的商品数量;　　(2)商品的价格水平;　　(3)货币流通速度。　　商品价格总额是待流通的商品数量与商品价格水平的乘积。货币流通规律用公式表示为：　　一定时期内商品流通中所需要的货币量=商品价格总额同一单位货币的流通速度(次数)随着货币支付手段职能的出现和商业信用关系的发展，货币流通规律公式的具体形式发生变化。了解即可。　　纸币作为价值符号，代替金属货币执行流通手段与支付手段的职能，其流通是以金属货币的流通规律为基础的。　　纸币流通规律的内容是：纸币的发行量以流通中需要的金属货币量为限。　　【例题1·多选题】(2007年)决定商品流通中货币需要量的因素有()。　　A.社会劳动者数量　　B.待流通的商品数量　　C.商品的价格水平　　D.商品的流通范围　　E.货币的流通速度　　[答案]BCE　　(2008年)根据货币流通规律，商品流通所需要的货币量取决于()。　　A.市场上的商品品种　　B.待流通的商品数量　　C.商品的价格水平　　D.货币流通速度　　E.商品的流通范围　　[答案]BCD　　【例题2·多选题】一定时期流通中所需要的货币量()。　　A.与商品价格总额成反比　　B.与待流通商品数量成正比　　C.与货币流通速度成正比　　D.与商品的价格水平成正比　　E.与货币流通速度成反比　　[答案]BDE　　三、价值规律及其作用　　(一)价值规律的内容和表现形式　　考试内容：熟悉价值规律的基本内容和表现形式。　　价值规律是商品经济的基本规律。价值规律的基本内容是：商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间来决定;商品交换以价值量为基础，实行等价交换。　　在现实生活中，价值规律对生产和交换活动的支配作用是通过价格运动表现出来的。商品价格的确定是以商品价值为基础的，但并不意味着每一次具体的商品交换都是等价交换，因为价格还要受到其他一些因素的影响，其中主要是受到市场供求关系的影响，因此商品的价格与价值经常不一致。　　尽管存在着商品价格与价值的不一致，并不违背价值规律，相反正是价值规律发生作用的表现形式。在商品交换中，受供求关系的影响，商品价格围绕价值自发地上下波动是受到其价值的制约;只有通过商品价格的波动，商品按照社会必要劳动时间决定的价值量进行交换，才成为现实。　　【例题单选题】2007、2008年)在现实生活中，价值规律对生产和交换活动的支配作用是通过()表现出来的。　　A.商品销售数量　　B.产品生产数量　　C.商品价格运动　　D.货币流通速度　　[答案]C　　(二)价值规律的作用　　考试内容：价值规律在商品经济中的主要作用。　　1.调节资源配置和经济活动。价值规律对生产资料和劳动力在社会生产各部门之间的调节是通过价格机制来实现的。但是，价值规律调节资源配置和经济活动是一种事后调节。　　2.刺激商品生产者改进技术、提高劳动生产率，有利于社会生产力的发展。在商品经济条件下，商品按照由社会必要劳动时间决定的社会价值进行交换是价值规律的客观要求。当生产商品的个别劳动时间低于社会劳动时间时，其商品的个别价值就会低于社会价值，从而在竞争中处于优势。　　3.促使商品生产者在市场竞争中实现优胜劣汰。　　【例题·单选题】个别企业生产商品劳动时间的缩短意味着()。　　A.商品价值量的减少　　B.商品价值量的增多　　C.社会必要劳动时间减少　　D.该企业劳动生产率提高　　[答案]D

2022年的初级经济师考试目前已经结束了考试报名，各位考生也还在进行着考前的最后阶段的复习，想要能积累更多考试知识提高分数，接下来我就为大家带来2021年初级经济师考试《经济基础知识》考试真题及答案解析，快来感受一下真题的难度吧！

单项选择题

1.【题干】在某企业开展的员工满意度调查中，“员工对自己岗位的态度”问题的回答选项分为非常满意、满意、一般、不满意、非常不满意，其所采用的计量尺度为（　）。

【选项】

A.定序尺度

B.定类尺度

C.定距尺度

D.定比尺度

【答案】A

2.【题干】关于政府财政支出的说法，正确的是（　）。

【选项】

A.转移性支出会扩大社会需求，对社会就业有直接影响

B.转移性支出直接改变社会财富的分配结构和国民收入分配比例

C.购买性支出遵循等价交换原则，对政府的约束较弱

D.购买性支出只是资金使用权的转移，不表明政府拥有的资源所有权的扩大

【答案】B

3.【题干】按照我国家税收分类方法。增值税属于（　）。

【选项】

A.流转税、从量税、间标税

B.流转税、从价税、直接税

C.流转税、从量税、直接税

D.流转税、从价税、间接税

【答案】D

4.【题干】狭义的指数是指（　）。

【选项】

A.价格变动的相对数

B.物量变动的对时数

C.任何两个数值对比形成的相对数

D.用于测定多个项目在不同场合下综合变动的一种特殊相对数

【答案】D

5.【题干】下列企业或个人中，不属于房产税纳税人的是（　）。

【选项】

A.房产出典人

B.房产使用人

C.房产代管人

D.房屋产权所有人

【答案】A

6.【题干】在党的十九大报告提出的新发展理念中，体现持续健康发展内在要求的是（　）。

【选项】

A.协调

B.开放

C.绿色

D.共享

【答案】A

7.【题干】我国社会主义财政收入分配的理想目标是逐步形成（　）分配格局。

【选项】

A.橄榄型

B.马鞍型

C.直线型

D.阶梯型

【答案】A

8.【题干】生产关系形成的基础是（　） 。

【选项】

A.社会生产力水平

B.生产资料所有制

C.自然资源分布状况

D.国家政治体制

【答案】B

9.【题干】下列行政行为中，属于行政强制执行的是（　）。

【选项】

A.责令停产停业

B.代履行

C.吊销许可证

D.限制公民人身自由

【答案】B

10.【题干】某公司2020年底营业收1000万元，营业成本600万元，税金及附加50万元，销售费用50万元，管理费用100万元，投资收益100万元，营业外收入70万元。营业外支出80万元，该公司2020年营业利润是（　）。

【选项】

【答案】B

【解析】 营业利润=营业收入营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-研发费用-财务费用-资产减值损失-信用减值损失+投资收益+公允价值变动收益。

故营业利润=1000-600-50-50-100+100=300元。

11.【题干】关于征信的说法，正确的是（　）。

【选项】

A.征信是社会信用体系的重要组成部分

B.征信活动不能收集个人信息

C.征信活动只收集信息，不得提供信用报告

D.征信活动不能收集企业信息

【答案】A

12.【题干】现代财政制度的基础是（　）。

【选项】

A.现代财政转移支付制度

B.现代政府预算制度

C.现代政府综合财务报告制度

D.现代税收制度

【答案】B

13.【题干】在当前的要素市场中，对商品市场和其他要素市场的发展起着越来越重要的作用而逐渐成为市场体系核心的是（　）。

【选项】

A.地产市场

B.资本市场

C.信息市场

D.劳动力市场

【答案】B

14.【题干】下列民事权利中，不属于用益物权的是（　）。

【选项】

A.地役权

B.土地承包经营权

C.建设用地使用权

D.留置权

【答案】D

15.【题干】“君主们在任何时候都不得不服从经济条件，并且从来不能向经济条件发号施令”马克思的这句名言反映了社会主义的本质是（　）。

【选项】

A.社会规范性

B.阶级性

C.物质制约性

D.国家意志性

【答案】C

16.【题干】下列资源流动或交易中，由资本与金融账户记录的是（　）。

【选项】

A.贷款

B.侨汇

C.货款

D.服务

【答案】A

17.【题干】我国2020年国内生产总值10160万亿元，财政支出万亿元，2019年国内生产总值9865万亿元，财政支出2389万亿元，则2020年我国财政支出增长的边际倾向是（　）。

【选项】

【答案】A

【解析】 财政支出增长的边际倾向。财政支出增长的边际倾向表明财政支出增长额与国内生产总值增长额之间的系，即国内生产总值每增加一个单位时财政支出增加多少或财政支出增长额占国内生产总值增长额的比例以MGP表示。

其计算公式为：

故，MCP=（）（）≈。

18.【题干】国民收入分配中消费基金的实物形式是一年内（　）。

【选项】

A.用于个人消费和社会消费的消费资料总量

B.用于个人消费的消费资料增量

C.全部生产资料和消费资料总量

D.新增加的生产资料总量

【答案】A

19.【题干】完全民事行为能力的公民在被宣告死亡时间实施民事行为（　）。

【选项】

A.无效

B.效力待定

C.可撤销

D.有效

【答案】D

20.【题干】不同企业发生的相同或者相似的交具或者事项，应当采用规定的会计政策和会计处理办法，确保会计信息口径一致，这体现的会计信息质量要求是（　）。

【选项】

A.清晰性

B.可比性

C.相关性

D.可靠性

【答案】B

21.【题干】国债依存度是（　）。

A.当年国债发行规模与当年财政支出的比例

B.当年国债发行规模与当年财政收入的比例

C.当年到期还本付息的国债总额与当年财政收入的比例

D.当年到期还本付息的国债总额与当年国内生产总值的比例

【答案】A

22.【题干】分类数据与顺序数据的主要区别在于是否（　）。

【选项】

A.月文字表述

B.表现为类别

C.月数值表示

D.区分顺序

【答案】D

23.【题干】按计算形式的不同，统计指数可以分为（　）。

【选项】

A.价格指数和成本指数

B.个体指的和综合指数

C.简单指数和加权指数

D.数量指数和质量指数

【答案】C

24.【题干】企业会计核算中，一般以企业得按既定的经营方针和预定的经营目标无限制地经营下去而不会终止清算作为基本前提。这一企业会计核算的基本前提称为（　）。

【选项】

A.货币计量

B.会计分期

C.会计主体

D.持续经营

【答案】D

25.【题干】关于会计职能的说法，错误的是（　）。

【选项】

A.会计核算是进行会计监督的基础

B.会计核算职能和会计监督职能是相互联系、不可分割的

C.会计核算是会计的最基本职能

D.会计监督工作的好坏直标影响着会计信息质量的高低

【答案】D

26.【题干】2020年某快餐品牌旗下10个加盟店的年营业收入（单位：万元）分别为5600、5600、5600、5600、5600、5800、7200、7800、7900、8900，这组数据的中位数是（　）。

【选项】

【答案】B

27.【题干】金融工具极短时间内变卖为现金而不至于亏损的能力称为（　）。

【选项】

A.期限性

B.流动性

C.风险性

D.收益性

【答案】B

28.【题干】弥补财政赤字的各种途径中，相较而言副作用较小，不会招致无度通货膨胀的是（　）。

【选项】

A.发行国债

B.增加政府收费

C.增加税收

D.向银行透支

【答案】A

29.【题干】经济全球化的实质是（　）。

【选项】

A.社会经济制度的趋同或认同过程

B.产品国际分工的协商过程

C.经济规则制度的趋同或认同过程

D.政治制度的趋同或认同过程

【答案】C

30.【题干】某种商品报告期销售量与基期销售量的比值是120%，这一指数属于（　）。

【选项】

A.个体指数

B.加权指数

C.综合指数

D.质量指数

【答案】A

初级经济师考试内容

《经济基础知识》  ：共30章，内容分为六个模块，分别是：经济学基础、财政、货币与金融、统计、会计、法律。涉及的知识广泛，考核全面。

《工商管理专业知识与实务》  ： 共9章，分别为：企业及其管理概述、工商企业组织结构、市场营销管理、生产过程组织、质量管理、技术改造与新产品开发、员工招聘与员工培训、财务管理、管理信息系统。

《人力资源管理专业知识与实务》  ： 共14章，分别为：个体心理与行为、团体心理与行为、工作态度与行为、人力资源管理概述、工作分析、招募与甄选、绩效管理、薪酬福利管理、培训与开发、员工关系管理、劳动法律关系、就业与职业培训、招用人员、劳动标准与劳动保护

《金融专业知识与实务》  ： 共9章，分别为：货币与货币流通、信用与利息、金融机构、金融市场、商业银行的资本与负债、商业银行的资产与中间业务、商业银行会计、金融风险与金融监管、国际金融基础

《财政税收专业知识与实务》  ： 共10章，分别为：财政的概念与职能、财政支出理论与内容、财政收入概述、税收基础知识、货物和劳务税制度、所得税制度、其他税收制度、政府非税收入、公债、政府预算管理

《建筑与房地产经济专业知识与实务》  ： 共10章，分别为：建筑业与建筑市场、房地产业与房地产市场、工程建设管理基本制度、建设工程投资决策分析与审批、建设工程实施组织模式、建设工程质量管理、建设工程造价管理、建设工程进度管理、建设工程安全生产与环境管理、建设工程项目管理信息化

初级经济师考试题型及评分标准

1.经济师题型题量及分值

经济师题型全部为客观题；初、中级经济师均实行电子化考试，考生全部在计算机上进行作答。两个考试科目实行合并组织、分科目连续作答的方式，每个科目考试时长（最长作答时间）为小时，两科目总计考试时长为3小时。在考试运行过程中，迟到5分钟以上的应考人员不得入场考试，每个科目可以提前15分钟交卷，两科目均在系统中正常交卷后方可离场。

2.经济师各题型评分标准

模拟试题一一、问答题（共3题，每题10分）（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？（三）某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件；2、该人的购房发票；3、商品房预售许可证复印件；4、其他市场资料。问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全？2、估价人员可否按170万元进行估价？3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？二、选择题（共2题，每题10分。每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内）（一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价：（）A、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B、根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C、根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D、根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径：（ ）A、自行改变B、经上级主管部门批准改变C、经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D、经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）A、该两幢房屋的正常市场价值B、该两幢建筑物的重新建造成本C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值（二）甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。1、确定评估结论的依据应是（）A、以1500万元作为评估值B、以（1400+1580）÷2=1490万元作为评估值C、以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。D、以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）A、1993年12月B、1995年7月C、项目转让日期D、项目建成日期3、该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）A、估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态。B、估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态。C、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态。D、估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态。三、指错题（下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分）。致委托估价方函（略）××别墅房地产估价结果报告（略）××别墅房地产估价技术报告一、委托估价方××市恒通房地产开发公司二、受理估价方××市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点1998年4月15日五、估价对象概况（一）××市概况（略）（二）××别墅项目概况1、土地情况A、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B、土地总面积70000平方米。C、用途：别墅及配套设施。D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。2、地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）六、估价采用的方法和步骤（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、价格过程（一）方法一：房地分别估价1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。A、利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。B、利用市场比较法进行土地估价表一A B C 估价对象 用　　途交易情况交易日期区域因素个别因素 别墅协议五类一般 别墅拍卖四类较好 别墅招标六类较差 别墅协议五类一般表二A B D 土地单价（元平方米）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价（元平方米） 31001001001101001001001001003410 480010013010010098100961003474 370010011010010098100981003230根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元m2）成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元m2）C、土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元m2×70000m2=23436（万元）2、别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。B、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元m2×35285m2=120957000（元）=（万元）根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元m2×50%=1714元m2C、现有别墅建筑物价格：3、428元m2×7548m2+1714元m2×2830m2=30725100(元)=万元4、别墅现有房地产价格23436+（万元） （二）方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1、别墅总楼价市场研究分析（略）据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元m2，则本项目完工后的总楼价为11200元m2×35285m2=395192000元=万元2、销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则×10%=（万元）3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=－(万元)4、别墅现有房地产价格=－－(万元)八、估价结论以上两种估价思路的估价结果如表三：表三　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值 方法一方法二平均值 23436估价结果：别墅现有房地产总价格为万元九、附件，说明，其他资料（略）四、改错题（指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣分。本题最多扣至0分）（本题10分）在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420平方米，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280平方米给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为，开发商按合同规定交付建筑面积700元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1、结构差价920×(1+×700=1545600(元)=（万元）2、新增建筑面积成本920××700=901600（元）=（万元）3、补交地价款万元）模拟试题一参考答案一、 问答题一答：1、采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：（1） 可比实例与估价对象的用途应该相同；（2）可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；（3） 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区；（4） 可比实例与估价对象的价格类型应该相同；（5） 可比实例与估价对象的价格时点应该接近；（6） 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。（或答：可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：①物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；③可比实例交易情况无反常。）2、假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。（在特殊情况下，即在成交日期）的房地产价格水平与估价时点下的房地产价格水平若没有太大的变化情况下，也可以将此交易实例选做可比实例，但必须注意当地房地产市场变化情况，尽可能选用交易日期与估价时点接近的实例。）二答：1，应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2，显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。3，该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。三答：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；2.房地产估价人员不能按170万元进行估价；3.不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。二、选择题（共2题）一二三、指错题（共1题）此估价报告有如下一些错误和不足：1、没有写明估价依据及估价原则2、没有写明估价作业起迄日期3、没有写明估价人员姓名及注册房地产估价师签名4、关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。5、土地使用权年限没有，这一点非常重要。6、缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等；7、对土地开发利用状况未作介绍；8、对项目规划条件介绍不全面；9、利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税；10、上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本；11、利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有六年，相差时间过长；12、在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当；13、在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当；14、土地估价的综合结果没有作年期修正；15、对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费；16、方法二的销售税费中，不应包括所得税；17、销售税费重复计算；18、最后的估价结果总价格应用大写书写；19、房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章；20、提供报告书日期未注明；21、估价报告使用应注意的事项应加以说明；22、应对估价人员临勘现场情况加以说明；23、应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系；24、对建筑物状况介绍过于简单；25、对交易日期未作修正应予说明；26、一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。四、改错题（共1题）本题有如下错处，并应予改正：1、关于结构差价计算有误；结构差价的比率1:，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算，结构差价计算应为：920×（－1）×420=154560（元）=（万元）2、新增建筑面积成本计算有误，新增建筑面积为280m2，而不是700m2，新增建筑面积的成本计算应为920××280=360640（元）=（万元）3、补交地价款计算有误，不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率，补交地价款计算应为4、三项合计，计算应付款项为：(万元)