房地产公司会计报表附注

附注是对资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表等报表中列示项目的文字描述或明细资料，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。附注是财务报表的重要组成部分。附注应当按照如下顺序披露有关内容：(一)企业的基本情况1．企业注册地、组织形式和总部地址。2．企业的业务性质和主要经营活动。3．母公司以及集团最终母公司的名称。4．财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日。(二)财务报表的编制基础(三)遵循企业会计准则的声明企业应当明确说明编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、公允地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。以此明确企业编是持有至到期的投资而不是交易性投资；又比如对于拥有的持股不足50％的关联企业，企业为何判断企业拥有控制权因此将其纳入合并范围；再比如，企业如何判断与租赁资产相关的所有风险和报酬已转移给企业，从而符合融资租赁的标准；以及投资性房地产的判断标准是什么等等，这些判断对在报表中确认的项目金额具有重要影响。因此，这项披露要求有助于使用者理解企业选择和运用会计政策的背景，增加财务报表的可理解性。2．重要会计估计的说明企业应当披露会计估计中所采用的关键假设和不确定因素的确定依据，这些关键假设和不确定因素在下一会计期间内很可能导致资产、负债账面价值进行重大调整。在确定报表中确认的资产和负债的账面金额过程中。企业有时需要对不确定的未来事项在资产负债表日对这些资产和负债的影响加以估计。例如，固定资产可收回金额的计算需要根据其公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定，在计算资产预计未来现金流量的现值时需要对未来现金流量进行预测，并选择适当的折现率。应当在附注中披露未来现金流量预测所采用的假设及其依据、所选择的折现率为什么是合理的等。这些假设的变动对这些资产和负债项目金额的确定影响很大，有可能会在下一个会计年度内作出重大调整。因此，强调这一披露要求，有助于提高财务报表的可理解性。(五)会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明企业应当按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》及其应用指南的规定，披露会计政策和会计估计变更以及差错更正的有关情况。(六)重要报表项目的说明企业应当以文字和数字描述相结合、尽可能以列表形式披露重要报表项目的构成或当期增减变动情况，并与报表项目相互参照。在披露顺序上，一般应当按照资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表的顺序及其报表项目列示的顺序。(七)其他需要说明的重要事项这主要包括或有和承诺事项(见“第十五章或有事项”)、资产负债表日后非调整事项(见“第十四章，资产负债表日后事项”)、关联方关系及其交易(见“本章第六节三、关联方披露”)等。

（一）关于不符合会计假设的说明。如果违背了基本会计假设（会计主体、持续经营、会计分期、货币计量），必须予以披露，并说明原因。例如，本企业由于经营不善、连年亏损，目前已资不抵债，濒临破产边缘，因此在会计报表的编制上，不采用持续经营假设，而根据清算会计的原则编制。（二）关于会计政策。会计政策是企业在会计核算时所遵循的具体会计原则以及企业所采纳的具体会计处理方法。披露会计政策是会计报表附注的主要内容之一。特别是会计政策、会计估计发生变更时，企业应在会计报表附注中披露会计政策变更内容、理由、影响数，以及累计影响数不能合理确定的理由；会计估计变更的内容、理由、影响数，以及累计影响数不能合理确定的理由；重大会计差错的内容及更正金额。（三）关于会计报表重要项目的注释。除需对应收账款、存货、对外投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用等作出明细说明外，对少见的报表项目或报表项目的名称反映不出相关业务性质或报表项目金额异常的需要说明其原因（例如，当企业资产、负债项目出现负数时），以及会计报表中无法表述的重要项目作详细说明（例如，关联方如为企业时，不论他们之间有无交易都要在会计报表附注中予以说明）。（四）关于重要事项的揭示。对于承诺或担保事项（例如，对债务单位提供担保）、或有事项（例如，未决诉讼、已贴现商业汇票）、资产负债表日后非调整事项（例如，已确定获得或支付的赔款）、重大资产转让或出售以及重大融资和投资活动等，均需在会计报表附注中予以说明。

为了进一步说明公司资产负债，收入费用明细等的状况。###财务报表附注是对资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表等报表中列示项目的文字描述或明细资料，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等，可以使报表使用者全面了解企业的财务状况、经营成果和现金流量。 具有附属性、解释性、补充性、建设性、重要性、必要性等特点。

会计报表附注的作用 按照我国《企业财务会计报告条例》规定，财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务状况说明书构成。所谓会计报表附注+，是为便于会计报表使用者了解会计报表的内容而对会计报表的编制基础、编制依据、编制原则和方法及主要项目等所作的解释。 如前所述，会计是对企业经济活动的反映和监督。而这种反映与监督是通过一定会计处理方法(即会计政策)包括对会计要素的确认、计量、记录和报告来完成的。

一、企业的基本情况企业应披露历史沿革、注册地、总部地址、注册资本、法定代表人、母公司 和集团总部、治理结构与组织结构、所处行业、经营范围、业务性质、主要经营 活动和主要业务板块等。二、财务报表的编制基础 三、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。 纳入合并范围内的子公司与母公司执行的会计政策不一致的，应披露子公司执行的会计政策，并说明是否已按相关规定进行了调整。 四、重要会计政策、会计估计的说明 企业应当披露重要的会计政策和会计估计，并对重要会计政策和会计估计的确定依据、财务报表项目的计量基础，以及会计估计中所采用的关键假设和不确 定因素进行披露。一般至少应披露以下内容：（一）会计年度。企业设立不足一个会计年度的,应说明其会计报表实际编 制期间；子公司如采用的会计年度与我国会计制度规定不一致的，需说明是否进 行调整。（二）记账本位币。如果子公司的记账本位币与母公司不一致的，需详细说明。（三）记账基础和计价原则（计量属性）。如果子公司的计价原则（计量属 性）与母公司不一致的，需单独披露。（四）外币业务的核算方法及折算方法。说明外币业务的折算方法、汇兑损 益的处理方法，以及外币报表折算差额的处理方法。（五）现金及现金等价物的确定标准。（六）金融资产和金融负债核算方法。 说明金融资产和金融负债的分类与确认条件，金融资产和金融负债的初始计量（初始计量需要折现的，需要说明确定的折现率）和后续计量方法；金融资产 转移的确认依据和计量方法；金融资产和金融负债公允价值的确定方法；金融资 产减值准备计提方法。应收款项坏账准备提取采用单项测试与组合测试（账龄分析）相结合的方法； 说明坏账准备的具体计提方法，说明采用单项认定法的主要情形以及单项金额重 大的应收款项的判断标准，说明采用组合测试（账龄分析）的具体方法及比例； 说明企业坏账损失的确认标准。说明委托贷款计价、利息确认方法，委托贷款减值准备的确认标准、计提方 法，以及委托贷款的保全措施。（七）存货。说明存货的分类，取得和发出的计价方法，存货的盘存制度以 及周转材料（包括低值易耗品和包装物等）的摊销方法，存货跌价准备的确认标 准和计提方法、可变现净值的确定依据。（八）长期股权投资。说明长期股权投资初始计量，后续计量及收益确认方 法，成本法与权益法的适用范围及具体核算方法，长期股权投资权益法核算与成 本法核算的转换，长期股权投资的处置，长期股权投资减值准备的确认标准、计 提方法。（九）投资性房地产。说明投资性房地产的界定标准、依据、后续计量及后 续计量模式的变更。（十）固定资产。说明固定资产的确认条件、计价方法和折旧方法，固定资产后续支出的会计处理方法，固定资产减值准备的确认标准、计提方法。（十一）在建工程。说明在建工程的初始计量、在建工程结转为固定资产的 标准，在建工程减值准备的确认标准、计提方法。（十二）无形资产。说明无形资产的确认、计价方法、摊销方法、摊销年限， 无形资产减值准备的确认标准、计提方法，说明研究开发项目研究阶段支出与开 发阶段支出的划分标准，开发阶段支出符合资本化的确认条件。（十三）长期待摊费用。说明长期待摊费用的内容、摊销方法、摊销年限。（十四）借款费用。说明借款费用资本化与费用化的原则、条件，资本化金 额的确定方法。（十五）职工薪酬。说明职工酬的内容，分别说明各类职工薪酬的确认原则、 标准与计量方法以及会计处理方法。（十六）股份支付。说明股份支付的类别，说明权益工具公允价值的确定方 法以及确认可行权权益工具最佳估计的依据。（十七）应付债券。说明应付债券的计价及债券溢价或折价的摊销方法。（十八）预计负债。说明产生预计负债原因，预计负债确认标准和计量方法。（十九）收入。说明各类收入的确认原则和方法。（二十）建造合同。说明建造合同收入、成本的确认原则和会计处理方法， 说明确定合同完工进度的方法，说明合同预计损失的确认标准和计提方法。（二十一）租赁。说明租赁的分类、经营租赁会计处理方法、融资租赁的判 断标准和会计处理方法。（二十二）政府补助。说明政府补助的分类、取得政府补助的初始计量、后 续计量及终止确认、政府补助的返还的会计处理方法。（二十三）所得税的会计处理方法。说明所得税的会计处理方法，递延所得 税的确认方法，所得税汇算清缴的方式。五、会计政策、会计估计变更、重大前期差错更正及其他事项调整的说明

财务报表附注应当按照如下顺序披露有关内容：（一）企业的基本情况，1.企业注册地、组织形式和总部地址。2.企业的业务性质和主要经营活动，如企业所处的行业、所提供的主要产品或服务、客户的性质、销售策略、监管环境的性质等。3.母公司以及集团最终母公司的名称。4.财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日。（二）财务报表的编制基础，（三）遵循企业会计准则的声明，企业应当声明编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。以此明确企业编制财务报表所依据的制度基础。如果企业编制的财务报表只是部分地遵循了企业会计准则，附注中不得做出这种表述。（四）重要会计政策和会计估计，根据财务报表列报准则的规定，企业应当披露采用的重要会计政策和会计估计，不重要的会计政策和会计估计可以不披露。1.重要会计政策的说明，由于企业经济业务的复杂性和多样化，某些经济业务可以有多种会计处理方法，也即存在不止一种可供选择的会计政策。例如，存货的计价可以有先进先出法、加权平均法、个别计价法等；固定资产的折旧，可以有平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年数总额法等。企业在发生某项经济业务时，必须从允许的会计处理方法中选择适合本企业特点的会计政策，企业选择不同的会计处理方法，可能极大地影响企业的财务状况和经营成果，进而编制出不同的财务报表。为了有助于报表使用者理解，有必要对这些会计政策加以披露。需要特别指出的是，说明会计政策时还需要披露下列两项内容：（1）财务报表项目的计量基础。会计计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值，这直接显著影响报表使用者的分析，这项披露要求便于使用者了解企业财务报表中的项目是按何种计量基础予以计量的，如存货是按成本还是可变现净值计量等。（2）会计政策的确定依据，主要是指企业在运用会计政策过程中所作的对报表中确认的项目金额最具影响的判断。例如，企业如何判断持有的金融资产是持有至到期的投资而不是交易性投资；又比如，对于拥有的持股不足50％的关联企业，企业为何判断企业拥有控制权因此将其纳入合并范围；再比如，企业如何判断与租赁资产相关的所有风险和报酬已转移给企业，从而符合融资租赁的标准；以及投资性房地产的判断标准是什么等等，这些判断对在报表中确认的项目金额具有重要影响。因此，这项披露要求有助于使用者理解企业选择和运用会计政策的背景，增加财务报表的可理解性。2.重要会计估计的说明，财务报表列报准则强调了对会计估计不确定因素的披露要求，企业应当披露会计估计中所采用的关键假设和不确定因素的确定依据，这些关键假设和不确定因素在下一会计期间内很可能导致对资产、负债账面价值进行重大调整。在确定报表中确认的资产和负债的账面金额过程中，企业有时需要对不确定的未来事项在资产负债表日对这些资产和负债的影响加以估计。例如，固定资产可收回金额的计算需要根据其公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定，在计算资产预计未来现金流量的现值时需要对未来现金流量进行预测，并选择适当的折现率，应当在附注中披露未来现金流量预测所采用的假设及其依据、所选择的折现率为什么是合理的等等。又如，为正在进行中的诉讼提取准备时最佳估计数的确定依据等。这些假设的变动对这些资产和负债项目金额的确定影响很大，有可能会在下一个会计年度内做出重大调整。因此，强调这一披露要求，有助于提高财务报表的可理解性。（五）会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明，企业应当按照《企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正》及其应用指南的规定，披露会计政策和会计估计变更以及差错更正的有关情况。（六）报表重要项目的说明，企业应当以文字和数字描述相结合、尽可能以列表形式披露报表重要项目的构成或当期增减变动情况，并且报表重要项目的明细金额合计，应当与报表项目金额相衔接。在披露顺序上，一般应当按照资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表的顺序及其项目列示的顺序。（七）其他需要说明的重要事项，这主要包括或有和承诺事项、资产负债表日后非调整事项、关联方关系及其交易等，具体的披露要求须遵循相关准则的规定。