企业会计准则房地产

允许。会计准则3号-投资性房地产，第三章，第十二条：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。但是反之不可以：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

——投资性房地产（2006）财会[2006]3号2006-2-15 第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第三条 本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物。第四条 下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产。第五条 下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。 第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（一）投资性房地产开始自用。（二）作为存货的房地产，改为出租。（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（四）自用建筑物停止自用，改为出租。第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。 ，投资性房地产应当按照成本模式进行初始计量：1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的，按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出作为成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。企业以分期付款方式购入的，按照购入的公允价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。例1.某公司于2008年1月1日，购入甲公司一幢厂房用于出租。该厂房价款（含税）为2000万元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以银行存款已付800万元，第2年和第3年再各付600万元。厂房公允价值为1982万元，采用实际利率法分期摊销未确认融资费用，假设实际利率为10‰。要求，根据有关资料编制相关会计分录。（1）购入厂房时借：投资性房地产——-厂房19820000未确认融资费用180000贷：长期应付款——-甲公司12000000银行存款8000000（2）摊销未确认融资费用时①第2年付款摊销时600×10‰=6（万元）借：财务费用60000贷：未确认融资费用60000②第3年付款摊销时600×10‰×2=12（万元）借：财务费用120000贷：未确认融资费用1200002.自行建造的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。主要包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等。自行建造分为自营方式和出包方式两种建造方式。（1）自营方式。企业采用自营方式建造，其入账价值应当按照使该项达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定。工程项目较多且工程支出较大的企业，应当按照工程项目的性质分别核算各工程项目的成本。采用自营方式建造，按照使该项达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“工程物资”、“应付职工薪酬”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。例2.某公司采用自营方式建造一幢营业大楼用于出租，建造营业大楼领用工程物资1500万元，计提工人工资200万元，以银行存款支付水电费30万元，支付相关税费5万元；该营业大楼达到预定可使用状态交付使用。要求，根据有关资料编制相关会计分录。①领用工程物资时借：在建工程——-营业大楼15000000贷：工程物资15000000②计提工人工资时借：在建工程——-营业大楼2000000贷：应付职工薪酬2000000③支付水电费及相关税费时借：在建工程——-营业大楼350000贷：银行存款350000④交付使用时借：投资性房地产——-营业大楼17350000贷：在建工程——-营业大楼17350000（2）出包方式。企业采用出包方式建造投资性的房地产，应按照支付的工程价款等计量，其工程的具体支出在承包单位核算。企业按照合同规定支付工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性的房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。例3.某公司采用出包方式建造一处商场用于出租，造价为3000万元。与甲公司签订承包合同规定，工程开工前预付总造价的30%作为启动资金，工程完成50%再付20%预付工程款，工程达到预定可使用状态交付使用时结清价款。要求，根据有关资料编制相关会计分录。①预付启动资金时借：在建工程——-商场9000000贷：银行存款9000000②预付工程款时借：在建工程——-商场6000000贷：银行存款6000000③结清价款时借：在建工程——-商场15000000贷：银行存款15000000④交付使用时借：投资性房地产——-商场30000000贷：在建工程——-商场300000003.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定计量。

《企业会计准则——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：（1）工程已经竣工并验收合格；（2）具有经购买方认可的结算通知书；（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；（4）成本能够可靠地计量。房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：（1）合同总收入能够可靠地计量；（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；（3）其余应收款能够收回；（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。

按照新准则规定，可以把房地产分为这样几种：1、一般企业自用的房地产，仍然作为固定资产核算，与以前没有区别。2、一般企业作为出租或者持有后增值的房地产或土地使用权，作为投资性房地产处理，该科目原会计制度下是没有的。而且该账户的会计处理又分为公允价值模式和成本模式两种。如果按成本模式处理，和固定资产或者是无形资产的处理没有区别，也是按期计提折旧或摊销，影响当期损益。如果按公允价值模式处理，比照金融资产中的交易性金融资产，不计提折旧，只对期末时的公允价值后续计量，即公允价值上升时：借记投资性房地产-公允价值变动，贷记公允价值变动损益。如果是用于出租的话，收入计入其他业务收入，计提的折旧计入其他业务成本。3、如果是房地产开发企业，拥有的商品房等一般只作为存货处理，不计入投资性房地产。如果还有什么不明白，请继续提问