开发商的会计

港味萎妹
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原来如此不堪

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房产企业会计科目一、房地产会计核算科目设计入门 本文适用于房地产开发企业,不包括自己建造部分,纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地,请设计公司设计,委托施工单位承建,自己或请代理销售房子,结算,确认收入成本,不涉及上市公司所提减值预备。 1001 现金,这个科目就不用多说了,注重他是现金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制,设置好了可以省下好多时间和精力。1002 银行存款,一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款,这里面会涉及到几种性质不同的账户,建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开,设成三级明细1002.01 结算户 下设明细1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个,如有几个则下设明细1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细,同时一般情况下,银行会要求对应在开一个一般结算户,专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金,便于统计公司的可动用资金,可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的,在报建的时候,计委和建委都会要银行开具相应的资金证实,这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用,投资业务核算不是本文所要讨论的内容,不再详述。1131 应收账款 现在都是房子预售,用预收账款或其它应付款,一般不用应收账款,房地产开发商一般不会赊销房子,假如在市场发生大的困难时,也有可能用分次付款的方式促销,会形成应收账款(交房,并且结算以后),如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况,这份工作不干也罢。1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目,主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等,各地政府花样不一样,可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目:内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它;用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现,但要在开始进行设置时设好,尤其是存出保证金账户,在实际工作中,报建部门拿回来的收据都是一样的,会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目,哪些要最后退回来的项目,所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。1151 预付账款 基本不用,可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候,也不会很复杂,最近一年,预付账款在税源比较紧张的地方,可能会引起税务局的关注,会提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管税务机关,你也不好反驳,最好还是收一单发票付一笔款。1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入,平时就在开发成本中,报表放存货。1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用,如要用,与其它无异。1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入,平时就在开发成本中,报表放存货。1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用,如要用,与其它无异。2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月,应该核算在长期借款里面,房地产开发流动资金贷款取消以后,这个科目基本上不用了。2111 应付票据 一般不用。2121 应付账款,此科目不要用对单位的二级科目,应采用往来核算,建议分一下单位的类别:如总包单位、分包单位、设计单位等,视具体情况而定,如果项目小的话,就没有必要,直接用往来核算,在用往来核算的时候,一定要用往来单位的全称,方便以后核查,这一点,做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道,即便是票款两清的时候。即用下面的分录:借:应付账款贷:银行存款借:开发成本贷:应付账款不要简化成借:开发成本货:银行存款[1][2]这样可以保证在做财务决算时,与往来单位对账可以一目了然,这一工作应该引起相当的重视,等到决算时再来清理,工作量大得无法想象。2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式,预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式,这一点并不好,财务基础数据没有,很难保证正确性,如果有很好的销售控制软件来控制,也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件,没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误,一旦出现,根本没有办法追溯,将让你痛苦不已。因为它无法记录过程,而财务软件则不同,能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来,才至于出现你的老板会找你要什么数据,而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。2141 代销商品款不用2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。2171 应交税金房地产开发企业没有增值税,在此不表。房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴,这个各地情况不一样,具体以主管税务部门的要求为准,从近几年来看,房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例,所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通,具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。账务处理上则有几种不同的形式,根据企业报表的具体需要而定。有的企业把预缴的税款放在本科目的借方,也有的企业把预缴的税款放在存货里,如果税务关系好,轻易核亏,放在损益表也无不可,不能死搬会计准则。2176 其它应交款 与其它行业与异。2181 其它应付款 一般来讲,预收的房屋销售款应在预收账款的核算,如果为了会计报表的需要,有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中,会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算,亦要用往来核算,建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等,可根据项目具体情况来考虑。2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到,你要想简朴的话,可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策,收到财政相应的补贴时,一般放入此科目。2301 长期借款 核算银行贷款。3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费(系4015 转入),建议在建立核算体系之前与成本控制部门(预算部门)进行沟通,最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致,确保后期项目决算、对账工作的顺利进行,不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致,这样会令老板非常气愤,结果两个部门都会挨骂。4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用,一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认,请详细看一下国税发2003-83 号文,讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的,主要是往来的核算比较繁杂,因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量,这一点非常重要。另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注,同时房地产行业所涉税种多属地方税,各地的政策亦不完全相同,应多与主管税务机关沟通。关于税的问题,可以请税务代理,一般税务代理和税务机关有长期的沟通,亦有相当的关系,可以节约企业的沟通成本。二、房地产企业资产类会计科目核算 (1)现金支取现金或是预支现金借:其他应收账——XX成本类或材料类科目贷:现金从银行提取现金借:现金贷:银行存款(2)银行存款(3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。①出让材料而应收取的未收款项借:应收账款——XX公司贷:其他业务收入收回款项时:借:银行存款贷:应收账款②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)借:应收账款——XX公司或个人贷:主营业务收入(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金借:管理费用贷:坏账准备发生坏账时借:坏账准备贷:应收账款收回已转销的应收账款借:应收账款贷:坏账准备借:银行存款贷:应收账款(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票借:应收票据——XX公司贷:主营业务收入商业汇票到期:若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)借:银行存款贷:应收账款若为有息商业汇票借:银行存款贷:应收票据——XX公司财务费用(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)借:预付账款——预付承包单位款贷:银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借:预付账款——预付承包单位款贷:库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)借:开发成本贷:应付账款——应付工程款同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款——应付工程款贷:预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借:应付账款——应付工程款贷:银行存款②预付给供应商的材料价款借:预付账款——预付供应单位款贷:银行存款材料验收入库,用预付款抵扣应付款借:应付账款——应付购货款贷:预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借:应付账款——应付购货款贷:银行存款(7)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等(8)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。(10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本(11) 库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本三、房地产企业负债类会计科目核算 (1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借:开发成本 贷:应付账款 以预支款抵冲应付款时 借:应付账款 贷:预付账款 补付其余款时 借:应付账款 贷:银行存款 (2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借:银行存款 贷:预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借:应收账款 贷;主营业务收入 借:预收账款——预收代建工程款 贷:应收账款 收回全部余款 借:银行存款 贷:应收账款 (3)应付工资 开出现金支票,发放工资 借:现金 贷:银行存款 借:应付工资 贷:现金 结转代扣款项 借:应付工资 贷:其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 采购保管费(采购部门) 管理费用——劳动保险费(长期放假员工) 贷:应付福利费(医务人员)[1][2](4)应付福利费(按工资总额的14%计提) 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 采购保管费(采购部门) 贷:应付福利费用现金支付福利费时 借:应付福利费 贷:现金 (5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种) 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借:其他业务支出 贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借:管理费用 贷:应交税金——房产税 ——车船使用税——土地使用税 月末计算的所得税 借:所得税 贷:应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借:应交税金——XX税 贷:银行存款 (6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借:主营业务税金及附加 贷:其他应交款——教育费附加[1][2]四、房地产企业成本、费用类会计科目核算(1) 开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括: 土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用: 借:开发成本——土地开发 贷:银行存款或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借:开发成本——土地开发 贷:开发间接费用结转开发土地成本费用 借:开发成本——房屋开发 贷:开发成本——土地开发。 ②配套设施开发 计算公式: 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100% 发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发) 借:开发成本——配套设施开发 贷:开发产品 支付的配套设施开发费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借:开发成本——配套设施开发 贷:库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:开发间接费用 结转配套设施开发成本 借:开发成本——房屋开发 贷:开发成本——配套设施开发 ③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的) 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 ④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单) 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备[1][2]⑤代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借:开发成本——代建工程开发 贷:银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借:开发成本——代建工程开发 贷:开发间接费用工程竣工后结转成本 借:开发成本——代建工程 贷:开发成本——代建工程开发 移交委托单位后,根据移交手续 借:主营业务成本——代建工程结算成本 贷:开发成本——代建工程 (2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借:开发间接费用 贷:银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借:开发成本——房屋开发 贷:开发间接费用竣工房屋开发成本的结转 借:开发产品——房屋 贷:开发成本——房屋开发 (3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 (4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 (5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用 发生的销售费用 借:销售费用 贷:银行存款 或应付账款[1][2]五、房地产企业损益类会计科目核算 (1)主营业务收入:包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

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待我何时无畏苦恼

开发时土地成本,房屋建造成本和工地上的工人工资都计入开发成本。借:开发成本(土地成本设置个2个科目),贷:银行存款(或者其他)。为开发而产生的人员工资会务费,办公费,差旅费,借款利息等放开发间接费用,会计分录类似开发成本。预售时:借:银行存款,贷:预收账款-(某某某)。交付时确认收入:借:预收账款,贷:主营业务收入。在销售差不多的时候(大概90%以上)将开发成本和开发间接费转入成本。借:银行存款,贷:其他应付款。

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久殉八月柒莫未染

你好,之了很高兴为你解答。就大概来说的话会做这些事情。1、负责房地产公司的会计核算,及时做好凭证的编制登记等各项工作;2、做好公司税务筹划工作,按时进行税务申报及汇算清缴等工作,并负责公司税费台账的登记和管理;3、配合经营管理部门,加速资金周转;4、做好财务部门各项档案、凭证成册、登记、管理等工作;5、做好公司固定资产、低值易耗等物品的台账管理工作;6、开发项目财务预算,账务处理,税务申报;7、开发项目涉及的各类成本,费用审核,编制资金计划;8、负责年度所得税汇算清缴及土地增值税清算的工作。

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百尺风

这是好事,一毕业就可以进大型房地产开发公司工作,你进去后肯定有人带的,所以不用担心做不了,认真学东西就好了。

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一脚把你踹上天我与太阳肩并肩

房地产开发企业会计都核算什么业务内容?

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路灯刺眼街角沵我如此缠

每个行业的会计科目都不一样,这个你可以看看房地产企业会计制度

税收税种覆盖最广的行业之一,十个税种以上,所以都要学,其中以所得税,土地增值税,营业税这三个最为重点。

因为房地产最后的税收是在项目完工后最后结算的(前期所得税都是采用预缴)因为收入多,利润大,同样的帐到两个人手里所表现出来的净利润不同,这需要深层的水平。

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穿越大半个城市

房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

受房地产商品特性和监管政策影响,房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点,这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。下面是我为大家带来的房地产开发业务流程、审批要求及会计处理的知识,欢迎阅读。

一、概述

房地产行业是资金密集型行业,在经营过程中受政策影响较大,国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求,因此房企与其他企业相比在经营上有所差异,呈现出不同特点:例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等,这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性,中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题,对房企的信用分析提供参考与指导。

专题共分为四篇,第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式,其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点;基于开发流程,第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险,例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异;第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”,对房企隐藏在表外的风险做出揭示;第四篇我们结合以上经营和财务上的特点,对房企的各项财务指标进行分析,说明其在盈利能力、周转能力上的特点,揭露其在偿债上的风险。

本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇,主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。

二、房地产企业开发流程

(一)土地获取阶段

1、土地获取方式

土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源,是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类:通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式,协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地,此外,近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一,兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争,节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下:

2、土地获取流程

房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2:

① 首先进行土地竞拍前准备:包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;

② 支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地;

③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等,签订《国有土地使用权出让合同》;

④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;

⑤ 在完善规划手续后,公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》,完成确权。

竞买保证金方面,一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%,但是目前多地调控政策中提高了保证金比例(例如武汉、南昌已提高至60%),并缩短了土地出让金缴款期限,对企业资金实力提出了较高要求。

3、获取土地阶段的会计核算

根据会计准则,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途等具体分为:

(1)土地用于建造对外出售的房屋建筑物:相关的土地使用权账面价值应当做为存货,计入所建造的房屋建筑物成本,具体会计处理如下:

(2)土地用于赚取租金或资本增值:应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧,所缴纳的契税计入“无形资产”账户,具体会计处理如下:

4、获取土地阶段的税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。

契税税率由地方政府根据本地实际情况确定(3~5%),在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务,需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款;契税一般不通过“应交税费”科目进行核算,视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的'土地使用权所缴纳的契税,计入“开发成本科目”,为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产”科目。

印花税在签订土地出让合同时发生,税额为土地出让金额的0.5‰,若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房,可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。

(二)开发建设阶段

1、房地产开发建设流程

房地产开发建设过程可分为四个阶段:项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。

房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先,获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计,这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商(通常需要半年至一年);此后,根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》;与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同;根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》;进入项目施工的阶段,开发商在此阶段的主要任务是控制成本,支付工程进度款,确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下:

项目竣工验收主要包括两个阶段,一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案;二是进行产权初始登记,新建的房屋申请人应当提交“四证(《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)”和房屋竣工验收资料等,在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,对于购房者来说,开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

2、开发建设阶段的会计核算

房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同,一般是采取三中承包方式:包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、发包方控料(甲控材)方式。

包工包料承包和发包方控料(甲控材)承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同,房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高,极少采用预付款的方式。开发项目竣工时,房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款,并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料,所以工程价款发票金额中包含了材料价款,房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下:

包工不包料承包(甲供材)方式下:甲供材建筑工程,是指由房地产企业提供原材料,施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言,材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下:

3、开发建设阶段的税务处理

一般情况下,在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。

城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定,以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收(0.6~30元平方米年)。通过“招拍挂”方式取得的建设用地,纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税,合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳,会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外,若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房,可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。

房地产企业在开发建设阶段,涉及各种施工及承包合同的签订,应当按规定缴纳印花税。

(三)销售(预售)阶段

1、销售(预售)条件

根据《城市房地产管理法》规定,商品房预售应当符合以下条件:

但是在目前房地产市场过热的情况下,多地在出台的调控政策中提高了预售条件,具体见表3:

近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售,根据《商品房销售管理办法》第七条规定,现房销售的一般应具备以下条件:

2、销售(预售)流程

房地产企业商品房预售的主要流程如下:

在取得预售许可证后,可以确定开盘日期对外发售,与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》,该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证,并向开发商支付一定数额的定金,之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》,合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案,备案登记后合同生效。合同签订后,购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外,现房销售的不签订预售合同,应签订《商品房买卖合同》。

3、预售阶段的会计核算

房地产销售(预售)阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段,主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。

诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项,最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订,因此诚意金是在预售之前收取的款项,约束性很低,购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理,而应作为企业的应付账款处理,具体如下:

定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项,在销售合同签订后转作购房款,如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同,房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项,实质上讲它属于销售款的一部分。因此,定金应视同收取收房款,在“预收账款”科目核算,具体处理如下:

按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱,并承担按揭贷款的连带保证责任,直至房产证办理出来并完成抵押登记后,银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内,若购房借款人未按合同约定按期还本付息的,由开发商代为偿还,银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下:

4、预售房款确认收入的会计核算

预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款(实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款),属于预收性质的款项,通过“预收账款”科目进行核算。

对于房地产企业,商品房销售满足下列条件则应确认收入:

① 工程已经竣工,并且验收合格,符合销售合同约定的交付条件。

② 已通知购房业主接收房屋,并且将结算账单提交业主也取得其认可。

实际工作中,有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入,有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。

预售房款会计处理方式如下:

这里值得注意的是,有的企业为了达到一定的目的,在销售收入确认时点方面存在一定的差异,例如:有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题,所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入,以达到少交税的目的;而有的上市公司为了实现既定的利润目标,在确认房地产销售收入时,往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。

5、商品房销售成本的会计核算

房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的,即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时,应同时结转相应的开发产品销售成本。

开发产品竣工验收达到预定可使用状态,成本结算完成后,编制“开发产品成本明细表”,详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息,“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据,附在凭证后面,借记“开发产品”的相关明细科目,贷记“开发成本”的相关明细科目。

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