物业管理企业会计核算规定

不知道你说的是国家的法规制度还是公司内部的工作制度建设部关于转发财政部《关于物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题的通知》的通知建综[2000]3号各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，直辖市、计划单列市房地局：为了规范物业管理企业的会计核算工作，我部配合财政部制定了《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》。现将财政部《关于物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题的通知》（财会字[1999]44号）转发你们，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向我部综合财务司反映。中华人民共和国建设部二○○○年一月五日财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知财会字[1999]44号国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团：为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题通知如下：一、本通知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。二、物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）。三、本通知自2000年1月1日起执行。附件：物业管理企业会计核算补充规定（试行）中华人民共和国财政部一九九九年十二月一日附件：物业管理企业会计核算补充规定（试行）一、 会计科目及使用说明第204号科目 预收帐款1．本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。2．企业向有关单位和个人预收的款项， 借记“银行存款” 科目， 贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。3．本科目应按有关单位和个人设置明细帐。4．本科目期末贷方余额， 反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。第205号科目 代收款项1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。2．企业收到代收的各种款项时， 借记“银行存款”等科目， 贷记本科目； 交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。3．本科目应按代收代交费用种类设置明细账。4．本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。第209号科目 其他应付款1．本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。2．发生的各种应付、 暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。3．本科目应按债权人或应付、 暂收款项的类别设置明细账。4．本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。第281号科目 代管基金1．本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、 共用设施设备维修基金。2．企业收到代管基金时， 借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。 2．企业取得的各项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。3．企业为物业产权人、 使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。4．本科目应按经营收入的种类设置明细账， 如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。5．期末， 应将本科目的余额转入”本年利润”科目，结转后本科目应无余额。第502号科目 经营成本1． 本科目核算企业物业管理、 物业经营、物业大修等应结转的经营成本。企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。2． 企业为物业产权人、 使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或”应付账款”科目。月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。3．本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。二、会计报表的编制说明1．在资产负债表“住房周转金” 项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。2．“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。3．“代收款项” 科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。XXXX物业公司财务部管理制度一.财务管理制度1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。7.每年X月、X月向商户公开本步行街管理费的财务收支状况,并按规定程序审核后张贴于本步行街管理处的告示板上。8.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。9.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。二.会计核算管理制度1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购置)。3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。5.会计科目的设置,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写"会计档案销毁清册",经总经理审阅,报董事会和财政部门批准后销毁。三.现金管理制度1.根据物业管理公司管理业务的需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当天存入银行,现金必须在规定的范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。2.现金的使用范围:2.1 支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项;2.2 支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项;2.3 结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。3.不准单位之间和个人因私借用备用金。4.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。5.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。四.支票管理制度1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得发出空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票,即必须填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必须注明限额,凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。

第一章 物业管理企业的财务科目及凭证一、物业管理企业财务会计科目：物业管理收入本科目核算物业管理主营业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入，公众代办性服务收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。二、物业管理收入应以提供了劳务、收到款项或取得了收取款项的权利时确认物业管理收入的实现。三、物业管理费收入，应按实际价款记帐。本月实现的收入，借记"银行存款""应收帐款"等科目，贷记本科目;结转预收业主管理费时借记"应付帐款",贷记本科目。四、期末，应将本科目余额转入"本年利润"科目，结转后本科目应无余额。五、本科目应按收入类别设置明细帐。会计核算方法会计核算是会计的基本职能之一，在会计基础工作中占有非常重要的地位，它对提高整个会计工作水平，起着举足轻重的作用，为此，公司根据国家财政部颁布的《会计法》等一系列法律法规，特制定如下会计核算管理办法：会计核算的一般要求1.依法建帐。本公司依《中华人民共和国会计法》和国家统一会计制度的规定建立会计帐册，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。2.会计核算内容。2.1 款项和有价证券的收付;2.2 财物的收发、增减和使用;2.3 债权债务的发生和结算;2.4 资本基金的增减和经费的收支;2.5 收入、费用、成本的计算;2.6 财务成果的计算和处理;2.7 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项;3.会计核算的基本要求。3.1 会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的一个年度前后期一致，年度前后期如有变更，应当在说明中加以披露。3.2 会计核算年度：以公历一月一日起至十二月三十一日止。3.3 原则上以人民币为记帐本位币。3.4 会计制度：实行《会计法》和《两则两制》，共性财务政策部分按照《施工、房地产开发企业会计制度》执行，特性财务政策部分按照《物业管理企业财务管理规定》执行。3.5 固定资产折旧方法：以《会计法》规定的直线法执行，按固定资产总额预留5%的残值后每月按时计提折旧。3.6 低值易耗品摊销方法：以《会计法》规定的一次摊销法按月摊销，但同时要设备查簿对低值易耗品进行辅助管理。3.7 存货收发方法：采用《会计法》规定的先进先出法进行核算。3.8 成本核算方法：按照《会计法》和《房地产企业会计制度》规定的实际成本法、开发间接费用按工程量进行分配的核算方法执行。3.9 会计核算原则：以《会计法》规定的权责发生制为原则。3.10会计凭证、会计帐薄、会计报表和其他会计资料必须符合国家统一会计制度的规定，不得伪造、变造，不得设置帐外帐，不得报虚假的会计凭证和会计帐簿、报表。3.11按照国家统一会计制度的要求设置和使用会计科目。3.12公司使用会计电算化，所使用的会计软件和电子计算机生成的会计凭证、会计帐簿、会计报表等会计资料应当符合国家颁布的《会计电算化管理办法》、《会计核算软件基本规范》等规章。未使用会计电算物业管理会计核算方法化前按国家规定的手工操作方法执行。3.13会计档案应当按照《会计档案管理办法》的规定进行妥善保管，对电算化电子数据及相应会计备份资料、文字资料等应视同会计档案进行管理。3.14会计记录文字统一使用中文。3.15原始记录：各种原始记录（包括自制和外来），严格按《会计法》规定的办法执行，以保证原始记录的严肃性、真实性和合法性。会计凭证1.原始凭证必须具备如下内容：1.1 原始凭证的基本要素：凭证的名称;填制凭证的日期;填制凭证单位名称或填制人姓名;经办人员的签名或者盖章;接受凭证单位名称;经济业务内容、数量、单价和金额。1.2 如从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章;对外开出的原始凭证，必须加盖本单位的公章。1.3 自制的原始凭证必须有经办单位的领导人或者由单位领导人指定的人员签名或者盖章。1.4 购买实物的原始凭证，必须有验收证明。1.5 支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明，不能仅以支付款项的有关凭证如银行汇款凭证等代替。1.6 发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明;退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。1.7 职工因公出差借款凭据，必须附在记帐凭证之后，收回借款时，应当另开收据或者退还借款付本，不得退还原借款收据。1.8 经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为记帐凭证的附件。2.记帐凭证必须具备如下内容：2.1 记帐凭证的基本要素：填制凭证的日期;凭证编号;经济业务摘要;会计科目;金额;所附原始凭证张数;填制凭证人员、稽核人员、记帐人员、会计机构负责人（主管会计人员）签名或盖章。2.2 填制记帐凭证时，应当对记帐凭证进行连续编号，电脑打印出来的记帐凭证要加盖制单人员、审核人员、记帐人员及财务负责人、主管会计人员印章或者签字。3.会计凭证的字迹和保管要求。3.1 填制会计凭证的字迹必须清晰、工整。3.2 会计凭证要及时传递，不得积压，以保证会计核算的及时、正常进行。3.3 会计凭证登记完毕后，应当按照分类和编号顺序装订、保管，不得散失。3.4 原始凭证不得外借，其他单位确需借用的，可以提供复制件，但应当履行严格的报批和借用登记手续。3.5 原始凭证如有遗失，应当按照规定的要求取得相应证明，并办理审核和报批手续。会计帐簿1.会计帐簿的设置。按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。包括总帐、明细帐、日记帐和其他辅助性帐簿，以上所有会计帐簿、会计凭证和会计报表均到市财政局指定的地点购买。2.会计帐簿的启用。新帐簿启用时，应当在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，并填写帐簿扉页上的"启用表",注明启用日期、帐簿起止页数、记帐人员和会计机构负责人、会计主管人员姓名等，并加盖名章和单位公章。当有记帐或者财务负责人调动工作时应在"启用表"上履行签字等手续。3.帐簿的登记。会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计帐簿，具体方法严格按《会计法》的规定执行。4.帐簿记录的错误更正。如果会计帐簿记录发生错误，不允许涂改、挖补、刮擦、药物消除字迹等手段更正，也不允许重抄，而应当根据情况，按照规定采用划线更正法等进行更正。5.对帐。将会计帐簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐帐相符、帐实相符。6.结帐。将本期内所发生的经济业务全部登记入帐的基础上，按照规定的方法对该期内的帐簿记录进行小结或年结，结出本期或本年发生额合计和余额，并将其余额结转下期或者转入新帐。编制财务报告1.必须按照国家统一会计制度规定定期编制财务报告，包括会计报表主表、附表、附注及财务分析2.会计报表应当根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。3.会计报表之间、会计报表各项之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致。4.财务分析：按季度分析，分析应包含各项财务指标，及重要的会计事项。5.会计报告由公司经理和财务部长、主管会计等人签字或盖章（年终报表企业主要负责人和财务负责人必须签字）后及时送交各有关单位（上级主管公司、税务局、银行）。第二章 物业企业会计应掌握的知识和技巧一、物业管理公司财务核算的必读知识财务核算是企业经济核算的重要内容。它是反映和监督企业和企业内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算是根据审核后的原始凭证，运用会计科目，填制记账凭证，登记会计账簿，以货币为计算尺度，连续、系统、全面地记录、计算各核算项目的经济活动过程。（一）主要作用如下：（1）为考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果提供了系统、完整的资料。（2）通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。（二）会计核算（1）核算时间月度从上月26日至本月25日为当月核算期，年度从上月12月26日至本年12月25日为年度核算期。（2）会计账务以人民币为记账单位，有外币计算的经济业务，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率，规定以季初一日的汇率作为记账率。当季末调整其发生的差额作为外汇兑换损益处理。（3）公司采用借贷复式记账法（4）会计科目使用和核算以财政厅制订的《集体企业会计制度》为主，结合公司的实际，设置总账、银行现金日记账，各类债权债务往来和费用的二级科目明细账等，进行会计核算。（5）原始凭证是记账的依据，要求一切原始凭证具有手续完备、完整、合法、内容真实、数字准确、清楚、日期和印章齐全，大、小写相符等的法定凭证，不得用白条子报账。（三）会计凭证和会计账册（1）公司的会计凭证、账册、报表等会计记录资料，必须根据实际发生的经济业务进行登记，做到手续齐全、内容真实，准确完整、及时完善，并符合会计制度的规定。（2）财务会计人员必须认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改情况，虚报冒领款项等行为，应拒绝受理，并及时向主管领导报告，对内容不全，手续不齐，数字有差错的凭证，应于退回，补填或更正，一切原始凭证经审核无误后，方能填写记账凭证以记账。（3）收款凭证、付款凭证，必须按照发生事项内容填制清楚，并经出纳人员签章后方能生效。转账凭证要由经管会计填制，并健全会计核算，一切记账凭证必须经指定的审核人员审定签章后，方可记账。（4）公司及其下属的主管会计，应对一切原始凭证记账册负责，指定专人列册登记，妥善保管，绝不丢失。有关会计报表账册和会计凭证的保存年限，均按上级规定办理。（5）一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专人保管，启用时由领用人办理领取手续，每年终了后的第一个月内由主管会计清查，核实，上报有关部门。（6）工程部、综合部所承接的工程项目必须按正常的手续程序办理工程预付款，进度款和结算。（四）财务室工作职责财务室是负责全公司的财务管理和经济核算工作。其主要工作职责为：（1）贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规，组织制定财务管理及核算制度，并负责督促检查执行情况。（2）在公司范围内实行统一领导，分级管理，分部门分点核算，考核盈亏的财务管理办法。（3）负责编报公司年度、季度、月度的资产负债表。年度资产负债表要附上财务情况说明书。（4）负责公司资金的平衡，掌握和监督资金的合理使用。（5）监督资金回笼，考核资金使用和投资效果。（6）参与公司投资项目的可行性研究工作。（7）负责公司财务档案的收集、归档及管理工作;进行公司固定资产的登记与管理。（8）负责专控商品的审核和报批工作。（9）负责全公司各项税金的及时缴纳。（10）完成公司领导临时安排的工作。（五）会计职责（1）按照国家会计制度规定，进行认真审核、分录、算账，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，做到三相符（账单相符、账账相符、账表相符）。（2）按经济核算原则，经常检查和分析财务经济活动情况，挖掘增收节支的潜力，为公司多创效益。（3）根据公司的情况，分门别类进行分部门分小区建账核算，使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况，改善经营管理。（4）及时编制会计报表，向领导提供有关数据资料。（5）保管好会计凭证、账簿、报表等一切档案资料。（6）严格遵守会计制度和财经纪律，凡不符合规定的开支，有权拒付。（7）负责每月与各部门、各小区对账一次，做到公司与各部门、各小区的账目相符。（8）负责编制上级规定的各种会计报表。（9）依据国家税法规定，按时缴纳各种税费。（六）出纳员岗位职责（1）学习、宣传、严格遵守国家有关财务政策，现金管理规定和银行结算制度。（2）负责办理现金收付和银行结算业务。（3）负责登记银行存款现金日记账，每月终与会计、银行核对账目。（4）负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。（5）认真审查每一笔款项的支付和费用报销。防止白条取款入账。（6）对各部门所开支票，规定在三——五天内报账，否则拒绝开出第二张支票。（7）对差旅费借支及备用金借支一律做账，差旅费在回来三——七天内报销清账。（七）财务核算特别提示各物业管理公司应根据自己经营规模、管理特点及内部经营机制，建立一套适应自身条件的财务核算制度及其核算方法。这里就几个共性问题提请注意。1要按财务核算单位和部门分别立账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况，应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。2要以人民币作为会计账目的记账单位，经营业务中有外币收支时，应折合人民币记账，应同时注明当时的外币兑换率，采用借贷复式记账法为宜。3要明确核算时效。公司下属各部门（各管理处）所收的经营款项，包括管理费、服务费、手续费、工程款、销售收入款和营业款等，以收费的多少定时上缴公司财务入账。然后，财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定：月度会计报表在月终后10天内报出、季度会计报表在季终后15天内报出，年度会计报表在年终后20天内报出。4要注意核算规范化。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记，符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项事项内容填制清楚，经出纳人员签章才能生效。转账凭证要由经管会计填制，健全核算程序，一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记账。5财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证、虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记账结算。6一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据要由专人保管，动用时要由领用人办理领用手续，按每用完一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责，要定人定期归档妥善保管，以备检查。账簿不得乱擦、挖补、涂改或用药水消除字迹。二、物业管理公司的财务分析、经济活动分析及分析技巧（一）财务分析财务分析是企业财务核算的工具，它通过一定的技术方法，对企业财务活动进行分析和研究;依据一定的原则，对企业财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是企业或企业所属单位的生产、经营活动中的资金运动过程和结果;财务分析的目的在于总结经验，揭露矛盾，挖掘潜力，提高效益。物业管理公司的财务分析主要是分析物业经营、房屋设施维修保养、综合服务等业务活动在经济效果方面的有关情况，也就是利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料，对一定期间的经济活动过程及其结果进行比较，运用分析对比的方法，找出存在的问题及其原因，以便采取措施，挖掘内部潜力，提高经营管理水平的有效办法。（二）经济活动分析经济活动分析是物业管理公司内部的经济分析活动，其范围局限于独立经济核算单位内部。经济活动分析涉及物业经营、服务、管理全过程的每一个环节。从共性方面讲，物业管理公司的经济活动分析有以下一些主要内容。（1）对任何一项任务或项目都应作出预测，确定计划成本。在实施过程中，随时注意发现新情况，进行内部机构之间、各项任务或项目之间、成本项目之间、前后期之间的分析比较，以观察影响成本主要因素的变化及其发展趋势。（2）分析人力占用是否符合各项任务的定员标准，有无人力占用的浪费现象。一般可以工资构成的变化、平均工资和技术等级的升降、工种之间的均衡、工时利用的水平、工效的低等方面入手进行主客观因素的分析，查明在人力使用和定员、定额管理方面的节约或收费。（3）从物资经营的主要环节方面进行分析。一般应从物资的采购、运输、仓储、使用等环节入手，分析主要物资的质量是否符合要求，以及量差和价差的影响，尤其要对节约代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所带来的损失等进行认真的分析和研究。（4）分析房屋附属电梯、管道、水暖等设施，修建施工机械设备使用情况。从设备的选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完好率等方面分析台班定额工效、台班费用成本，着重分析提高设备效率、延长使用寿命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的损失和浪费。（5）对各项管理费用的支出，要从所承担的任务和组织机构人员配备的变化、非生产人员的增减、各项开支的节约和浪费等方面，分析开源节流的措施。（6）分析房租、物业管理服务费收入。物业经营的资本来源主要依靠租金和物业管理服务费的收入，要掌握每月（季、年）完成的租金、物业管理服务费数额和达到的收缴率水平，应经常分析影响租金和其他物业收入的因素，研究追缴欠租、物业管理服务费的具体措施。这是物业管理公司的一项重要经济活动分析。（7）分析房屋修缮费用使用是否妥当及其所产生的经济效果，这是分析重点。要从房屋修缮投资的总水平、分类修缮投资比重、不同项目的投资标准，以及修缮投资分配使用和效果等方面进行分析，挖掘潜力，寻找增产节约的途径，实现以最少的投资和人力、物力消耗，取得最大的效益。（8）对多种经营的投资进行分析。（9）进行预决算对比分析。根据预算与实际耗用的人工、材料、机械台班、金额的对比，找出其数量差异，并查明原因，检查有无高估冒算、漏项，以及不合理收费等现象。（三）财务分析方法财务分析方法可按不同的分类标准进行分类，通常可按分析的对象范围、时间、目的以及所采用的数学方法分类。（1）按分析对象包括的范围分类物业管理公司的财务分析，按分析对象所包括的范围，可分为全面分析、部门分析和专题分析三类。①全面分析，是针对公司整体财务状况进行的分析;②部门分析，是就公司某一核算单位、某一核算内容进行的分析;③专题分析，是针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。（2）按分析进行的时间分类物业管理公司的财务分析，按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三类。①定期分析，是指以年、季、月为单位所进行的分析，或是在项目承包期截止时日进行的分析;②日常分析，是指物业管理公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作;③临时分析，是指那些出于项目管理和企业管理考核、评定的需要，临时安排的财务分析。定期分析与日常分析均属于例行性的财务管理工作，无论是分析形式、分析方法，还是分析内容，分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一，需依据分析的目的、要求和分析对象的具体条件临时确定。（3）按分析的目的分类物业管理公司的财务分析，按分析目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析三类。①总结性分析一般发生在期末，如财务年度的期末、季度末、月末或项目经营期末、承包期末等等，其主要作用在于总结经验、考核评比。②控制性分析发生在期中，如项目经营活动过程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制经济活动过程，揭示矛盾，采取对策。③预测性分析发生在项目经营活动开始之前或期初，如承包期初或承包条件签约之前，其主要作用在于对项目预期的经济效益、企业预期的经营成果以及公司某项经营决策将会带来的预期效果，进行事前推测与分析。（4）按分析时所采用的数学方法分类财务分析工作离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同，可将物业经营中常用的财务分析分为如下几类。①比较分析法。这是一种通过两个或两个以上可比数字的对比，揭示物业管理公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际完成指标与平均指标的对比，本期指标与历史指标的对比，各下属核算单位间实际完成指标的对比，等等。②因素替换分析法。它又称连环代替法，是一种用于揭示某种经济现象影响因素及影响程度的方法。这是在比较的基础上，运用逐一替换经济计算式中各变量的值（一般常用实际发生值代替计划指标值），从而确定各因素对该指标影响程度，以便寻找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。③平均分析法与平衡分析法。平均分析法是一种用平均数来反映经济现象的平均水平，从而探寻普遍规律的分析方法。财务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。平衡分析法则是对企业收支关系、借贷关系、生产与销售关系等对立统一关系，按平衡、协调原理所进行的比较分析。④经济数学模型分析法。这是指那些应用现代经济数学工具，如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等，建立数学模型，采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明，任何经济过程都要受到来自众多因素的影响，单靠传统的简单数据计算和人工进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步，将它们引入到经济分析中来，从而创立了经济数学模型分析法，使企业财务分析方法大大跨进了一步。

1、物业管理公司设置会计科目只有处于修改状态的会计科目才能设置汇总打印和封存。汇总打印是指在同一张凭证中存在多个会计科目、方向相同并且它们有相同的上级科目，如果希望将这些分录按科目汇总成一笔打印，可以在修改该科目时设置为“汇总打印”，汇总到的科目可以是该科目本身，也可以是它的上级科目；被封存的科目在制单时是不能被使用的。2、如果同时启用了应收、应付和存货核算系统，那么与应收、应付和存货核算业务有关的科目业务凭证应分别在应收、应付和存货核算系统中录入，进行专项核算。此时应当将这些科目设置受控于其对应系统。如设置"应收账款“科目受控于应收系统，“应付账款”科目受控于应付系统。这些系统就是其对应科目的“受控系统”。需要说明的是，受控于应收系统的科目必须首先要定义为是客户往来辅助核算科目，受控于应付系统的科目必须要首先定义为是供应商往来辅助核算科目。但是如果在总账系统的“选项“中设置了”可以使用应收应付存货受控科目"参数选项，那么属于受控于应收应付存货系统的科目业务凭证也可在总账系统中录入。3、科目自定义项是指可以对科目自由设置并在填制凭证时对该科目自由录入的辅助项信息。在填制凭证时，除输入的摘要、科目、金额等主要信息外，可能还有许多辅助信息可以用来说明该业务的情况。如科目为部门辅助核算科目时，希望录入此项业务所发生的部门信息，这通过设置辅助账类就可以实现。但除此之外，可熊还需要录入其他的信息，如固定资产科目发生增加业务时，希望录入其增加方式信息(如购建、盘盈、捐赠等)；库存商品科目发生业务时，希望录入其出库、入库方式信息等等。这些信息不是凭证的主要信息，也无法设定其辅助账类，但在制单时又希望对这些信息提供录入地方，并在查询时可以进行相关统计。那么通过定义科目自定义项，就可以方便地实现这些功能。4、在“会计科目“界面中单击“定义"按钮，即可进入“定义自定义项"操作窗口，双击科目对应的自定义项，可标上“√"，表示已将该科目设为自定义项，双击标有“√“的自定义项的格，可去掉“√"表示取消自定义项。

小企业会计制度

物业公司主要的经营项目有物业管理、物业维修、热力提供、保安服务、看护财物等，收入可按以上项目设置，有收入必定有成本，根据收入与成本匹配的原则，可以根据物业管理部门的收费项目来相应的设置成本科目。工资可以按服务部门来区分分别计入相应的费用项目，如看电梯的工资计入物业管理费用、维修工工资计入物业维修成本、保安人员工资计入保安服务成本、烧锅炉的工资计入热力提供成本。由于物业公司的收费项目设计多种税种，建议各项收入分别核算，分别计税，以免税务部门查账时麻烦知我者谓我心忧，不知我者谓我何求