新城控股会计

我们在资产界定那一讲当中说过，品牌、人才等这些有价值的无形资产，因为不好量化，不符合会计准则的确认要求，所以没有出现在报表的资产中。这些资产被称作表外资产。同样的，有些企业债务，也因为不符合会计准则的确认要求，没有出现在报表的负债中，我们称之为表外负债。这些表外负债就像是藏在水下的那部分冰山，平日风平浪静，但是一旦爆发，就像是泰坦尼克号的厄运，对企业产生毁灭性打击。比如我们提到过的安然事件中，就是因为隐藏债务，让中小股东产生了巨大的损失。 所以想要认清一家企业的真实情况，了解它的表外负债非常重要。可是表外负债复杂又隐蔽，就连很多专业人员都搞不清楚。调查数据显示，对表外负债非常了解的会计人员只有10.5%，完全不清楚的竟然高达23.3%。  这一讲，我们就来说说，企业有哪些常见的表外负债，这样我们才会让你全面了解一家企业的债务风险。我们先看看，什么情况下会形成表外负债，通常有三种情况：1.经营中自然产生的隐性负债；2.刻意隐藏负债；3.表外融资负债。 接下来我们一个一个来说。 第一种是由于企业经营特征所产生的隐性负债，比如化工企业在经营中由于有害化学物质的泄漏而发生了土壤污染，企业就需要为之承担净化义务。这种环境负债是化工企业最大的一类隐性负债。这种负债和企业融资活动（比如银行贷款）引起的负债可不一样。融资活动产生的负债通常有明确的还款时间和金额，但是经营中产生的隐性负债就像是一颗“炸弹”，未来在哪一个时间点爆炸不确定，一旦爆炸威力有多大也不确定，所以会计上没法计量和确认，就只能放在表外。财务高手在评估企业负债的时候，不仅看企业融资活动引起的负债，还会特别关注企业实际经营中可能蕴含哪些隐性负债。隐性负债严重的话，甚至能够拖垮一家公司。举个例子，ABB公司是欧洲一家著名的电器公司，鼎盛时期员工20多万，曾经在世界500强里位列第68位。ABB发明了数十项改变人类的重大技术，比如，世界上首个高压直流输电线、世界首批工业机器人等。 ABB是靠什么迅速成长起来的呢？靠的是大量的并购活动。这家公司本身就是1988年由一家瑞典企业和一家瑞士企业合并而来的。两家公司互为补充，合并后迅速发展了起来。在尝到合并的甜头之后，新公司继续到处开疆扩土。当时公司可以说士气高涨，每个员工和投资者都在期待ABB更大的发展。直到1989年12月，ABB收购了一家叫美国燃烧工程的公司，这家公司主要是为炼油厂和石化企业制造锅炉的。谁也没想到，原本普通的一场收购却给ABB带来了发展史上最大的灾难，让它一下落入濒临破产的境地。 发生了什么呢？ 原来ABB公司在做收购前做尽职调查时，只做了财务尽调，却没有发现这家公司的经营存在一个重要隐患，那就是这家公司的锅炉产品使用了含有致癌物质的石棉作为隔热材料。后来，接触过这种锅炉的员工和客户由于身体出现不良反应，于是对ABB提起集体诉讼，原告人数多达10万人。ABB为此先后支付了8.65亿美元的赔偿，但官司没有因为赔偿而结束。 虽然2000年，ABB低价将美国燃烧工程公司卖给阿尔斯通公司，但仍保留着相关的赔偿责任。这场官司涉及的天价赔偿费，让ABB在第二年出现了6.91亿美元的巨额亏损，面临破产危险。后来，ABB承诺成立一个12亿美元的信托基金作为赔偿保障，换取了原告同意美国燃烧工程公司破产，才算是了结了这场官司。 你看，在企业收购的时候，如果忽略标的公司的隐性负债，会给买方企业带来多大的风险啊。 这一类隐性负债通常和企业经营特征相关。比如，航空公司最大的隐性负债是空难造成的诉讼和赔偿。化工、煤炭、材料、采掘业最大的隐性负债是环境负债。中国神华股份在报表中曾经主动披露的一个隐性负债就是“土地复垦义务”，也就是说，完成开采活动之后，公司必须要把遭到破坏的土地进行修缮。但是由于每块土地所处的环境和情况不一样，修复具体需要多长时间，多少钱，事前很难估计，财务上就没法把这笔未来的支出放在报表内。所以投资者在评估中国神华的债务水平时， 必须要结合企业的经营特征，去估计它的隐性债务。如果说一类表外负债是经营活动中自然产生的隐性负债，那么还有一类隐性负债是公司为了让报表上的负债率看起来更低，故意隐藏在报表外的。我们叫它，刻意隐藏负债。 2019年4月，新城控股收到上交所的问询函，这家公司被质疑把高额负债刻意隐藏在表外。地产公司项目资金需求量大，而且需要分散风险，因此通常有大量的合(联)营公司。根据会计准则规定，如果新城控股在一家合(联)营公司持股比例超过50%，事实上对这家公司就拥有实际控制权，会计上就要求合并财务报表，也就是说，把这家公司的资产和债务都计入新城控股的报表中。 但是新城控股却找了个理由，没有进行合并报表。新城控股的说辞是，公司是根据自己的章程而不是会计准则的规定来决定是否要并表的。这个解释显然没有说服力。为什么新城控股不愿意把这24家公司的财务情况纳入自己的报表呢？如果你仔细看一下这24家企业的情况（如下表所示），就会发现这些企业大多数是亏损企业，而且资产负债率也非常高。其中永清县新城房地产开发有限公司，资产负债率甚至达到了399.54%。 截至2018年12月底，新城控股自己的资产负债率已经高达84.57%，如果把这24家高负债企业并表，那么新城控股的资产负债率显然会继续上升。新城控股这几年现金流一直很紧张，高度依赖银行贷款。如果继续推高资产负债率，显然会引发银行的担心，所以才会把应该在表内的负债想办法调到表外去。 刻意把负债隐藏在表外，这波操作是故意欺瞒投资者，也是违反会计准则的。第三种表外负债，是由于创新的融资方式带来的。 假设你开了一所民办学校，过去几年发展很快需要扩建，急需一笔资金。找投资人周期较长，而且你也不想出让公司股份，稀释对公司的控制权，所以你想找个银行贷款。获得银行贷款通常需要抵押、担保，但是教育行业有个特殊性，那就是根据我国现行法律，用于教育的房地产、教育设施不得拿来抵押。所以贷款也很困难。 贷款和股权融资都不行，那还有别的方法吗？其实有另外一个方法，那就是近几年非常流行的一种新的融资方式，叫资产证券化，简称ABS。 什么是资产证券化？简单来说，你手上有个东西能够在未来能够不断给你带来现金，而且你可以准确预测这些钱的金额与频率。这时，你就可以和金融机构合作，基于这个稳定的未来现金流发行证券，获得一笔融资。那么购买证券的人，他们的收益靠什么支付呢？就用这个东西未来产生的现金支付。这个操作的本质就是预支未来的钱。学校未来有义务要定期支付一笔钱，所以本质上是企业的一种负债。学校最稳定的未来现金流来是学费和住宿费。所以，学校可以通过打包出售未来这些收入，换取当下的融资。 2017年，北京市二十一世界国际学校发行了3亿的ABS, 厦门英才学校也发行了8亿的ABS。用这个创新的融资方式的还有各类旅游景区和主题公园。这些地方最稳定的现金流是什么呢？入园的门票，这就是ABS的基础资产。 你发现了吗？只要是能够稳定产生现金的资产，都可以用来做成ABS。不过，资产证券化的成功非常依赖资产的质量。学校将未来的学费和生活费收入证券化之后，出售的证券是要依赖学生未来定期支付的学费和生活费来支付的。如果这些学生大规模中断支付，就会造成ABS的暴雷。 表外负债能看到吗？ 说了这么多表外负债的方式和风险，那有什么办法可以控制吗？美国证券交易委员会（SEC）于2000年正式通过《信息公平披露法》，要求美国上市公司必须主动披露资产负债表外的交易、安排和债务等一系列可能给公司财务带来重大影响的表外信息。 特别是在2002年安然事件爆发后，美国证券交易委员会通过出台《萨班斯法案》再次对表外披露做出了严格规范，其中第401节明确要求上市公司必须在年报和季报中披露所有涉及本公司的重大表外业务、合同或债务。 但遗憾的是，我国的会计准则暂时还没有制定统一的披露要求和标准。一些良心企业会在报表中进行披露，但是有的公司故意隐瞒表外负债，没有做任何形式的披露。如何规范披露要求，是财政部正在研究的一个重要问题。目前我们可以做的，是通过行业分析，判断企业经营中可能存在的隐性负债。再结合分析师报告以及其他信息渠道，了解企业是否存在刻意隐藏负债的情况。 你的工作或者生活中有哪些隐性负债呢？欢迎你给我留言，我们下节课再见。 答：工作中或生活中的隐性负债有：（1）若未上够重疾险时，自己和家庭成员发生重疾，就会让一个家庭返贫；家庭赚钱的那个人，若未购买寿险和意外险时，发生了意外会令家庭返贫；（2）做工厂时，最怕发生灾和水灾，因为一把火能令库存几百万的库存化为乌有；在招聘员工时，特别是在机器操作的员工，都会找稳重，白天或有事不喝酒等的员工，因为这样的员工基本不会出工伤事故。我们这个行业，每年都会有工厂发生火灾，工伤事故更是很多，出一次事故意，工厂轻则损失万元，十万元，重则损失几十万、上百万……这些都是隐性负债。

房企年报季，审计师压力大。

近日，REDD援引知情人士消息称，普华永道计划逐步退出民营房企的审计业务。“普华永道可能会对财务状况较好的开发商出具保留意见或者无保留意见带强调事项段，也可能直接拒绝签字。”

一位在“四大会计师事务所”工作过的人士解释道，“如果一家地产公司的财务信息披露大体上没毛病，可 其中部分重要信息没有得到证据支持，或者支持力很低 ，需要raise concern，普华永道就不会签无保留意见。”

当下，房企接连走向债务展期或违约。提供审计服务的会计事务所，如果不能及时提示财务风险，或将面临来自监管和债权人的双重压力。

分手大戏

普华永道与房企的分手大戏，自1月开始上演。

1月27日，合生创展公告普华永道辞任。就分手原因，合生创展给出的说法是：“审计费用未能达成共识。”

在辞任函中，普华永道提请合生创展股东和债权人注意，其要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据，包括： 合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值 。因未取得所需数据，无法完成审计程序。

3月，年报季到来，普华永道与越来越多的房企及其物企分道扬镳。房企方面给出的原因多为，审核费用未谈拢，或者疫情影响审计流程。

普华永道在辞任函中， 多次提到了对房企银行存款的审计 。通常而言，房企会在财报中披露“货币资金及现金等价物”，而这其中有部分资金受限制，不能即时调动以用于偿还短期债务。

3月21日，融信中国公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师。

普华永道在辞任函中指出：（1）针对银行回复的询证函中所述融信的个别银行存款抵押，集团管理层须作出进一步澄清；(2)所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。

3天后，宝龙地产和宝龙商业双双公告，普华永道辞任公司核数师，委任开元信德为新任核数师。

普华永道在辞任函中称，已取得有关公司附属公司两笔存款的银行确认，须公司管理层进一步厘清及与审核委员会讨论。辞任函还称，疫情影响了多笔银行及其他账款结余的确认进度。

在今年的财报季，据《21CBR》不完全统计，截至3月30日，普华永道已在越秀地产、港龙地产、美的置业、远洋集团、碧桂园集团、新城控股、佳源国际控股、景瑞控股的年报上签了字； 已辞任世茂集团、融信、宝龙地产、合生创展的年报审计工作 ；仍负责审计的融创、雅居乐、德信宣布推迟刊发业绩。

值得注意的是，分手之前， 普华永道与世茂集团合作了27个财年，与合生创展合作了18个财年，与宝龙地产合作了13个财年，和融信中国合作了6个财年 。

审核严苛

2021年10月15日，香港财务汇报局公告称，就一房企2020年度账目和2021年中期账目的财务报表展开查讯。同时，对普华永道就2020年年度账目进行的审计展开调查。

“在2020年年度账目的核数师报告中，普华永道发表了无保留意见，没有提及持续经营的重大不确定性。”香港财务汇报局称。

收到来自香港监管机构的警告后，普华永道今年重点审查了房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益，以及物企的贸易应收款项。

有固收业内人士公开表示，其从多名房企人士处获悉，普华永道对于合营项目的并表口径提出了更加苛刻的要求。

合营项目并表与否，是房企调节负债及利润的利器。如果在项目投入及开发期并表，将提高房企的负债水平。如果在项目的销售期并表，将提高房企的营收及利润。

他写道，过往，合营项目的并表条件较为宽松， 现在普华永道要求合营方出具放弃相关权益的确认书才可以认定并表 。

“不让（处于销售期的）优质项目并表，可能导致房地产公司的报表规模骤降，利润骤降，杠杆飙升。这是房企不能接受的。”该名人士称。

有机构投资者对《21CBR》表示，其从三个渠道获悉，普华永道今年重点审核房企的少数股东权益问题，要求出具函证说明，“ 没有保底，没有明股实债 ”。

“没法出具函证，很困难。”该名投资者称。

物业公司方面，普华永道的审计重点指向了贸易应收款。物业公司通常能接到关联房企的单子，这保障了物企的营收及利润。硬币的另一面，房企可能拖欠物业费，进而形成坏账。

3月22日，融信服务公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师，公司董事会正在委任新核数师。

普华永道在辞任函中称，截至2021年12月31日， 融信服务应收融信中国及其合联营公司的贸易应收款项结余，同比大幅增加 ，“考虑到中国房地产行业自2021年下半年开始的市场及融资环境波动，可能存在潜在信贷风险”。

普华永道指出，尚未获得足够资料，用来评估该等应收款中，有多少预期信贷亏损拨备。

风险加大

四大会计师事务所几乎包揽了头部房企客户资源。

截至2021年上半年，安永为22家头部内资房企提供审计服务，普华永道与18家达成合作，毕马威和德勤分别是8家。

普华永道2021财年报告显示，其审计服务面向的客户中，金融服务行业占了38% ， 健康 行业占了29%，技术、媒体以及电信行业占了29%，未提及房地产行业。

而在普华永道中国地区的官网上， “房地产”是其重点服务的行业之一 。

有分析指出，审计师如果因出具不适当意见，被监管机构调查，白做之余还要赔钱， 签字的会计师还可能遭受停牌处分 。

“在某个产业密集暴雷的时刻，会计师事务所尤其需要管理风险。否则有可能变成下一个安达信。”协纵策略管理集团创始人黄立冲对《21CBR》表示。

此外，黄立冲表示，如果房企债务展期或违约， 会计事务所有可能被债权人起诉 ，“这帮债权人亏损很大，他们告多一些人，可以减少点损失”。

黄立冲称，一般审计机构与公司会在合同中约定，披露信息和资料是公司管理层的责任，审计机构没有责任，“这不能防止别人上诉，如果被起诉，审计机构的品牌影响以及潜在的法律费用，需要自行承担”。

“小公司支付的审计费用，一年一般是一两百万，大公司一年可能是五百万或一千万。但是 一场官司打下来，光是律师费用，可能就要花两三千万，甚至三四千万 。审计公司退出地产行业，减少自身风险，我觉得是个理性抉择。”黄立冲表示。

2020年财报，在4家地产老主顾身上，普华永道共收了3482万元的审计费用，其中融信的审计费用771万元，世茂的审计费用1300万元，宝龙800万元，合生创展611万元。

普华永道并非地产行业的生意都不做，只是放弃了部分单子。这家精明的会计事务所，或许看到了，有些项目风险远大于收益，赌上公司信誉签字，不划算。

还行吧！ 都是 市场水平