房地产会计实务第二章

房地产企业会计实务操作指南

有本叫《房地产企业会计实务全书》我想应该比较适合你！房地产业是既古老又年轻的行业。近年来，我国社会主义市场经济的迅猛发展，带动了我国房地产业的投资热潮，房地产业得到了迅猛发展，逐渐成为国民经济中的一种重要的、新兴的产业。房地产开发企业会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产开发企业经营管理的需要发展起来的专业会计。本书以现行的《企业会计制度》和企业会计准则为依据，吸收、借鉴国内外最新研究成果，针对房地产开发企业会计的特点，全面、系统、深入浅出地阐述房地产开发企业会计的基本理论、基本方法以及操作程序，以实际经济业务事项为例说明其主要会计业务的处理、核算程序和报表列示方法，特别对房地产开发企业存货、收入，成本费用的会计管理与核算的方法等内容进行了重点阐述。适用对象:读者对象房地产管理局财务部房地产开发公司财务部房地产咨询公司财务部房地产评估中心财务部房地产交易所财务部城市建设开发公司财务部市政建设综合开发公司财务部建设集团、建筑工程开发公司财务部房地产业协会房地产投资顾问公司物业管理公司.第一篇 内部会计制度设计第一章 会计制度设计概论第二章 企业内部会计制度运行的环境与主体第三章 企业会计信息系统与会计监督机制第四章 会计工作组织制度的设计第五章 会计报表的设计第六章 会计科目的设计第七章 会计凭证的设计第八章 会计帐簿的设计第九章 帐务处理程序的设计第十章 货币资金业务会计制度的设计第十一章 应收及预付业务会计制度的设计第十二章 采购业务会计制度的设计第十三章 生产制造业务会计制度的设计第十四章 销货业务会计制度的设计第十五章 存货业务会计制度的设计第十六章 投资业务会计制度的设计第十七章 固定资产和无形资产业务会计制度的设计第十八章 筹资业务会计制度的设计第十九章 负债业务会计制度的设计第二十章 收入与费用业务会计制度的设计第二十一章 所有者权益业务会计制度的设计第二十二章 所有者权益业务会计制度的设计第二十三章 预算制度的设计第二十四章 责任会计制度的设计第二十五章 成本核算制度的设计第二十六章 电算化会计制度的设计第二十七章 内部控制制度的设计第二十八章 破产企业会计制度的设计第二篇 内部会计控制规范第一章 内部会计控制概论第二章 货币资金的内部控制第三章 存货的内部控制第四章 对外投资的内部控制第五章 固定资产的内部控制第六章 销售环节中的内部控制第七章 成本费用的内部控制第八章 成本费用的内部控制第九章 电算化会计的内部控制制度第十章 担保的会计控制第十一章 信息质量的会计控制第十二章 内部会计控制的评价第十三章 全面预算与业绩考核控制第三篇 内部会计控制案例分析第一章 货币资金控制案例分析第二章 存货控制案例分析第三章 对外投资控制案例分析第四章 工程项目与固定资产控制案例分析第五章 采购与付款控制案例分析第六章 筹资控制案例分析第七章 销售与收款控制案例分析第八章 成本费用控制案例分析第九章 担保控制案例分析……近五十个案例分析.或许你会涉及到一些税务方面的东西：《房地产开发企业纳税、避税与节税筹划全程操作实务全书》第一篇 总论第一章 房地产开发企业财务管理基础第二章 房地产开发企业税务管理基础第三章 房地产开发企业纳税筹划基础第二篇 房地产开发企业办税程序第一章 房地产开发企业税务登记的申请第二章 房地产开发企业帐簿、凭证的管理第三章 房地产开发企业纳税申报的操作第四章 房地产开发企业减免、缓缴、退税款的申请第五章 房地产开发企业各税种申报的填写第三篇 房地产开发企业应纳税额计算技巧第一章 房地产开发企业企业所得税的计算技巧第二章 房地产开发企业营业税的计算技巧第三章 房地产开发企业增值税的计算技巧第四章 房地产开发企业消费税的计算技巧第五章 房地产开发企业城市维护建设税和教育附加税的计算技巧第六章 房地产开发企业土地增值税计算技巧第七章 房地产开发企业城市维护建设税和教育附加税的计算技巧第八章 房地产开发企业房产税和车船使用税计算技巧第九章 房地产开发企业耕地占用税计算技巧第十章 房地产开发企业车辆购置税计算技巧第十一章 房地产开发企业印花税计算技巧第十二章 房地产开发企业契税计算技巧第十三章 房地产开发企业个人所得税计算技巧第四篇 房地产开发企业纳税会计处理技巧第一章 房地产开发企业税务会计报表第二章 房地产开发企业企业所得税的会计处理技巧第三章 房地产开发企业增值税的会计处理技巧第四章 房地产开发企业营业税的会计处理技巧第五章 房地产开发企业消费税的会计处理技巧第六章 房地产开发企业其他税种纳税的会计处理技巧第七章 房地产开发企业纳税风险审阅第八章 房地产开发企业关联业务的税纳税调整第五篇 房地产开发企业纳税检查应对技巧第一章 房地产开发企业企业所得税检查应对技巧第二章 房地产开发企业增值税检查应对技巧第三章 房地产开发企业营业税检查应对技巧第四章 房地产开发企业消费税检查应对技巧第五章 房地产开发企业个人所得税检查应对技巧第六章 房地产开发企业其他税收检查应对技巧第六篇 房地产开发企业纳税筹划基础第一章 税收筹划的方法与技术第二章 税收筹划的实际操作第七篇 房地产开发企业纳税筹划实战操作第一章 房地产开发企业企业所得税纳税筹划第二章 房地产开发企业营业税纳税筹划第三章 房地产开发企业增值税纳税筹划第四章 房地产开发企业消费税纳税筹划第五章 房地产开发企业个人所得税纳税筹划第六章 房地产开发企业土地增值税纳税筹划第七章 房地产开发企业契税纳税筹划第八章 房地产开发企业其他税种纳税筹划第八篇 房地产开发企业经营与投资管理的税收筹划第一章 房地产开发企业设立与并购的税收筹划第二章 房地产开发企业财务成果与分配决策的税收筹划第三章 房地产开发企业筹资阶段的税收筹划第四章 房地产开发企业成本费用的税收筹划第五章 房地产开发企业经营方式的税收筹划第六章 房地产开发企业投资的税收筹划第七章 房地产开发企业重组的税收筹划第八章 房地产开发企业集团投资的税收筹划第九篇 房地产开发企业最新税收优惠政策分析与合理避税第一章 合理避税的新理念第二章 合理避税的剖析第三章 合理避税的基本条件第四章 房地产开发企业企业所得税优惠政策分析与合理避税第五章 房地产开发企业增值税优惠政策分析与合理避税第六章 房地产开发企业营业税优惠政策分析与合理避税第七章 房地产开发企业消费税优惠政策分析与合理避税第八章 房地产开发企业土地增值税优惠政策分析与合理避税第九章 房地产开发企业房产税优惠政策分析与合理避税第十章 房地产开发企业印花税优惠政策分析与合理避税第十一章 房地产开发企业城市维修建设税优惠政策分析与合理避税第十篇 房地产开发企业纳税相关法律问题第一章 房地产开发企业涉税纠纷的应对第二章 房地产开发企业税务行政处罚的应对第三章 房地产开发企业税务行政复议的操作第四章 房地产开发企业税务行政诉讼第五章 房地产开发企业纳税违法法津责任的确定第六章 房地产开发企业税务行政赔偿的申请.

房地产企业会计核算和税务处理大全 如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。 内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种：   房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。  1、营业税：税率5%。  2、城市维护建设税  计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。  计算公式:  应纳税额=营业税×税率。  3、教育费附加  计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。  计算公式:  应交教育费附加额=营业税×3%。  4、印花税：  （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；  （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；  （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；  （4）借款合同，税率为万分之零点五；  （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花；   （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。  5、个人所得税：  工资、薪金不含税收入适用税率表  级数应纳税所得额(不含税)          税率(%)             速算扣除数(元)  1 不超过500元的部分                                                  5 0  2 超过500元至2000元的部分       10                          25  3 超过2000元至5000元的部分     15                         125  4 超过5000元至20000元的部分   20                          375  5 超过20000元至40000元的部分 25                          1375  6 超过40000元至60000元的部分 30                          3375  7 超过60000元至80000元的部分 35                            6375  8 超过80000元至100000元的部分 40                         10375  9 超过100000元的部分                   45                          15375  计算公式：  应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数  应纳税额=工资薪金收2000-“三险一金” 6、所得税  （1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：  应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率  （3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：  应交所得税=利润总额*所得税税率  （4）所得税税率：  一般企业所得税的税率为25%,  符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。  国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。  7、房产税  依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。  8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：  （1）大城市1.5元至30元；  （2）中等城市1.2元至24元；  （3）小城市0.9元至18元；  （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。  9、土地增值税  土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：  （1）取得土地使用权所支付的金额；  （2）开发土地的成本、费用；  （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；  （4）与转让房地产有关的税金；  （5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。  二、房地产企业的账务处理  提供一份房地产企业会计制度。 房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税    企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。    费：教育费附加    一、营业税    1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。   2.房屋租赁（出租）    属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”    缴纳营业税  4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人    视同销售不动产  5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为    比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。  二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。    三、土地增值税    （一）一般规定    1.出售——征    包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；    （3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：    ①取得土地使用权所支付的金额；    ②房地产开发成本    ③房地产开发费用  ④与转让房地产有关的税金    ⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目    ①房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率  ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。    ③转让环节缴纳的税金。    2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。    3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；    4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）    5.合作建房建成后自用——不征建成后转让——征。  6.企业兼并转让房地产——暂免。    7.纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。    8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）    （二）房地产企业土地增值税清算    1.土地增值税的清算单位对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。    2.土地增值税的清算条件（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；    （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；    （3）直接转让土地使用权的。    3.土地增值税的扣除项目  ①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。    ②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。  ③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：  A.建成后产权属于全体业主所有的；  B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；  C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。  ④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。  ⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。  四、房产税  1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。  2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。    五、城镇土地使用税  1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。  2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。  六、契税（承受方）1.企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。  2.企业股权重组——不征    3.企业合并——免征合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。    4.企业分立——不征企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。    5.企业出售买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。    6.企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。   7.房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。    七、企业所得税（一）预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。  （二）预计利润率  1.非经济适用房开发项目：（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；（3）位于省、其他地区的，不得低于10%。    2.经济适用房开发项目，不得低于3%。    八、个人所得税  1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）  2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。    九、印花税  1.财产（房屋）租赁合同——1‰。2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。  3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额其他账簿——每件5元。  4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。    十、城市维护建设税  以营业税、增值税（赠送空调需要视为同销售征增值税）等为基数    十一、耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。    十二、教育费附加    同城市维护建设税

交房时，可以确认收入，借记：预收账款，银行存款，贷记：主营业务收入同时，借记：主营业务成本，贷记：库存商品（房地产公司的房子作为其产品处理）对于出租房子，首先应判断属于哪种租赁方式，满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁。（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75％，含75％）（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。否则，为经营租赁。对于融资租赁，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接费用之和的差额确认为未实现融资收益。租赁资产公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。借：银行存款贷：长期应收款借：未实现融资收益贷：租赁收入对于经营租赁，房子的所有权仍属于出租人，需要对房子计提折旧，在每期收到租金收入时，借记：银行存款，贷记：其他业务收入；同时，借记：其他业务成本，贷记：累计折旧