禹洲集团会计

刘德树 先生 董事会主席、非执行董事刘德树先生1998年3月出任中国中化集团公司总裁。此前曾在中国机械进出口总公司先后担任副总经理、总经理等职务。在外贸、机械、石化行业有30余年的工作经验，具有丰富的业务管理经验和很强的企业领导能力，对外经贸行业发展趋势和特点、企业管理理论和实务有深刻理解。兼任中国中化股份有限公司董事长、中化化肥控股有限公司董事长、中化泉州石化有限公司董事长。刘德树先生毕业于清华大学精密仪器系，后获中欧国际工商学院工商管理硕士学位，是中国共产党第十六、十七次全国代表大会代表，第十届、十一届全国政协委员、国际管理协会（IAM）理事。孔繁星 先生 执行董事、董事会副主席、行政总裁孔繁星先生现任远东宏信有限公司董事会副主席、执行董事、行政总裁。孔繁星先生曾先后任中化国际化肥贸易公司常务副总经理，中化国际招标有限公司总经理，中化国际实业公司副总经理，中国中化集团公司总裁助理，具有丰富的企业管理经验。孔繁星先生同时任远东宏信有限公司下属全资子公司远东国际租赁有限公司执行董事、总经理。孔繁星先生获有北京大学EMBA学位，对外经济贸易大学硕士学位。王明哲 先生 执行董事、财务总监王明哲先生现任远东宏信有限公司执行董事、财务总监。王明哲先生2001年加入远东宏信有限公司下属全资子公司远东国际租赁有限公司，曾先后任事业一部总经理、质控部总经理、公司总经理助理、财务总监。具有多年的风险管理和财务管理经验。王明哲先生获有东北大学MBA学位。杨林 先生 非执行董事杨林先生1994年加入中国中化集团公司，历任财务部副总经理、资金管理部总经理兼投资发展部副总经理等职务，具有丰富的财务管理工作经验。任中国中化集团公司总会计师，兼任中化股份有限公司财务总监。加入中国中化集团公司之前，曾先后任职于德国西门子公司、德国威拉公司中国总部，具有丰富的现代企业管理及企业并购经验。杨林先生毕业于天津商业大学商业企业管理专业，1990至1993年赴德国斯图加特大学进修企业管理课程。郭明鉴 先生 非执行董事郭明鉴先生现年51岁，于2013年3月获任本公司非执行董事。郭先生现任黑石集团的高级顾问，并于2007年起先后担任黑石集团大中华地区副主席、高级董事总经理。在加入黑石集团之前，郭先生是汉鼎亚太的合伙人、联席副主席、董事总经理及大中华地区主管。此前，郭先生还曾任摩根大通香港地区的投资银行部主管、区域主管及大中华地区运营委员会副主席。郭先生担任国泰金融控股集团的独立非执行董事，国泰人寿保险股份有限公司的独立非执行董事和顺诚控股有限公司的独立非执行董事。郭先生拥有天主教辅仁大学学士学位以及纽约城市大学MBA学位。刘海峰 先生 非执行董事刘海峰先生现任KKR全球合伙人兼大中华区总裁。在加入KKR之前，刘海峰先生曾担任摩根士丹利董事总经理兼亚洲直接投资部联席主管。在过去20年的直接投资生涯中，刘海峰先生创造了优异的长期投资业绩，曾负责并领导了中国多项成功的、富有开创性的直接投资项目，包括蒙牛乳业、平安保险、百丽鞋业、南孚电池、永乐家电、海螺水泥、恒安国际、山水水泥、现代牧业、华致酒行、润东汽车、远东租赁等。刘海峰先生毕业于美国哥伦比亚大学，取得电子工程系最高荣誉理学学位。刘海峰先生是Tau Beta Pi 全美工程荣誉学会的成员，并曾荣获哥伦比亚大学最优秀电子工程专业学生Edwin Howard Armstrong荣誉奖。罗强 先生 非执行董事罗强先生为本公司非执行董事。罗强先生曾受聘于J.P.摩根银行，分别由1995年6月至1997年10月担任亚太地区培训主管，由1997年11月至1999年6月担任大中华区风险官及由1999年7月至2000年7月担任亚太地区欧元结算部高级信用官。其后，罗强先生曾由2000年8月至2003年11月于花旗银行花旗集团担任亚太金融市场部地区首席信用官，并由2004年3月至2012年9月于国际金融公司担任全球金融市场部首席银行专家。罗先生于金融届拥有近30年经验，并持有美国印第安纳大学的工商管理（金融方向）硕士学位。蔡存强 先生 独立非执行董事蔡存强先生，本公司独立非执行董事。蔡先生一九七七年毕业于上海海运学院（现更名为上海海事大学），同年留校任教。一九九五年被聘为教授，历任航海系主任、商船学院院长、海运学院院长助理、上海海运学院副院长，并获取国务院颁授特别政府津贴。蔡先生为上海海事大学副校长、教授及博士生导师。蔡先生为中国执业律师，于航运业拥有36年经验。韩小京 先生 独立非执行董事韩小京先生，本公司独立非执行董事。一九八六年至一九九二年，韩先生任职于中国法律事务中心，并在此期间，在加拿大齐默尔曼律师事务所和香港廖绮云律师事务所实习三年半。一九九二年，韩先生参与设立北京市通商律师事务所，并成为该律师事务所合伙人。韩先生为中国执业律师、从事律师业务27年。韩先生获有中国政法大学法律硕士学位。刘嘉凌 先生 独立非执行董事刘嘉凌先生，本公司独立非执行董事。一九九二年至二零零七年，刘先生任职于摩根士丹利公司全球管理委员会委员，及亚洲固定收益部门负责人。二零零八年，刘先生创立Shelter Cove Capital Limited。刘先生在金融及证券业拥有24年经验。刘先生获有北京大学理科学士学位和麻省理工学院物理理科硕士学位。叶伟明 先生 独立非执行董事叶伟明先生，本公司独立非执行董事。叶先生自一九八七年至二零一零年期间先后任安永会计师事务所高级经理、荷兰商业银行联席董事、福邦控股有限公司财务总监、高阳科技（中国）有限公司副总裁、海尔电器集团有限公司财务总监、禹洲地产股份有限公司副总经理等职。叶先生为北京金隅股份有限公司、巨腾国际控股有限公司及百富环球科技有限公司独立非执行董事。叶先生为特许公认会计师公会资深会员、香港会计师公会会员及中国注册会计师协会成员，拥有超过20年会计及财务经验。叶先生获有香港大学社会科学学士学位和伦敦大学法律学士学位。牛卫东 先生 高级副总裁牛卫东先生现任远东宏信有限公司高级副总裁。牛卫东先生曾先后在中化山东进出口集团公司，中化国际呋喃化工品有限责任公司任职，2001年调任远东宏信有限公司全资子公司远东国际租赁有限公司，先后任质量控制部经理、事业一部经理、公司总经理助理、公司副总经理等职，具有多年的业务和市场管理经验。牛卫东先生获有上海交通大学MBA。曹健 先生 高级副总裁曹健先生现任远东宏信有限公司高级副总裁。曹健先生曾在中国中化集团公司人力资源部任二级部门经理，加入远东宏信有限公司下属子公司远东国际租赁有限公司后，历任医疗系统事业部副总经理、常务副总经理、总经理，公司总经理助理等职务，具有丰富的企业管理经验。曹健先生获有对外经济贸易大学经济学硕士和上海交通大学MBA学位。尚兵 先生 副总裁尚兵先生现任远东宏信有限公司副总裁。尚兵先生加入远东宏信有限公司之前，曾先后任职于中华人民共和国商务部、中国驻泰国大使馆、重庆力帆控股有限公司、德勤会计师事务所（中国），具有丰富的企业管理经验。尚兵先生获有四川大学英语语言与文学专业文学学士学位。王瑞生先生 副总裁王瑞生先生现任远东宏信有限公司副总裁。王瑞生先生加入远东宏信有限公司之前，曾先后任上海市化工进出口公司科长助理、黑白广告有限公司总经理、中化上海公司副总经理、中化国际招标有限责任公司副总经理，具有丰富的企业管理经验及政府关系网络。王瑞生先生获有北京大学EMBA学位。

<第六部，营业收入>

2020年9月

营业收入指企业在会计报告期间的经营成果，具体指一定时期内，企业销售商品或提供劳务而获得的货币收入，而收入的确认有三个标准，第一与商品所有权有关的主要风险及报酬已经全部转移给购买方，第二企业既没有保留与所有权有关的继续管理权，也不能对已售出商品实施控制，第三收入的金额可以可靠计量。

由此，亿翰智库联合《国际金融报》发布 《2020年中期50家典型房企营业收入》 研究成果。

营业收入

房地产的营业收入主要是由房地产开发收入与其他业务收入组成。一般来说，营业收入反映的是会计报告期间企业的经营成果，但由于目前房地产企业多采用期房预售方式，从发生销售到实际交房确认收入还需要一段时间，因此房地产企业的房地产开发营业收入往往反映的是过去一段时间的企业经营成果，同时，由于房地产企业的预售楼款一般情况下（除楼盘烂尾等特殊情况之外）均可在楼盘竣工结算时确认为企业营业收入，因此目前我们也可以通过现有的销售规模及预收账款来推测企业未来一段时间的营业收入状况。

需要注意的是， 目前国家正在试行现房销售制度，如海南省于2020年3月7号通知自当日起新出让土地建设的商品房一律实行现房销售制度，若该制度在更多城市推行，房地产企业的部分营业收入便不会再滞后于销售。

解读

2020年上半年EH50实现营业收入总额为19948.9亿元，较2019年上半年的18346.9亿元同比上涨8.7%，增速较2019年上半年的19.8%大幅下降，主要系疫情影响项目竣工结算。

EH50相比地产行业的表现较为优秀，我们将时间线拉长，可以看到 2016年至2020上半年期间，EH50整体营业收入占房地产行业的比例稳步提升， 由2016年的58.7%上涨至2020H1的70.3%。占比的提高由EH50业绩高增驱动，自2016年以来，EH50的营业收入增速始终高于行业平均水平，随着行业集中度的持续提升，预计后期收入占比还会进一步提高，这也侧面证明了 房地产行业的向心化愈加明显 。

从整体增速走势来看，房地产行业及EH50均在2018年增速达到高峰， 分别为22.8%、32.4%， 随后一直呈下降的趋势， 至2020上半年分别下降至4.6%、8.7%。 我们认为，房地产行业政策的持续收紧限制了房企的销售增长速度，因此房企营业收入的增速呈放缓态势， 目前来看，政府并没有放松限制的意向，且加上2020年初的疫情对房企的开工及竣工有较大影响，预计后期对行业收入结转产生影响。

2020上半年，房企的营业收入增速进一步放缓。 EH50房企的平均营业收入增速为22.9%， 其中TOP1-10、TOP11-20及TOP21-50的平均增速分别为7.8%、26.8%及26.6%，部分原因是头部房企销售规模较高，在基数较高的情况下，增速自然有所放缓；而其他大中房企致力于规模的高速增长，由此带动公司收入较快提升。

TOP11-20的增速为四个梯队中最高，为26.8%， 主要由新城控股、招商蛇口带动，其营业收入增速分别为121.1%及45.7%。由于2020上半年的营业收入主要来自于企业2018、2019年的项目结转，而新城控股2018、2019年销售金额增速分别为74.8%、22.5%，招商蛇口2018、2019年的销售金额增速分别为51.3%、29.3%，位于该梯队前列，助力二者2020上半年的营业收入增速优于梯队内其他房企。

TOP10房企的平均增速由2019上半年的25.9%进一步放缓至2020上半年的7.8%，体量大，增速下降尤其明显。 除中国恒大、中国海外发展营业收入增速上升之外，其余TOP10房企的营业收入增速有不同程度的下降。

同时，由于2020年的疫情影响，大部分房企的销售金额都出现放慢态势，预计后期房地产营业收入的整体增速还会进一步放缓。不过从TOP10房企的销售增速来看，中国恒大、中国海外发展、世茂集团及龙湖集团销售额均实现了上涨，其中以中国恒大、世茂集团销售增速最高，分别为23.8%及10.1%，由此推断，二者营业收入有望继续保持高速增长。

由于中国房地产市场特殊的预售制度，房企在楼盘未竣工前便可开启预售，此时收到的房款只能作为预收账款，待楼盘竣工后才可确认为企业的营业收入，一般来说转化期在1-2年，因此预收账款可以说是房企营业收入的先行指标。

伴随着销售增速下降，不少房企的预收账款增速也出现下降趋势，TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50预收账款增速分别为7.9%、11.2%、11.5%及10.4%。

龙头房企预收账款增速较为平稳主要有两个原因：

第一，相对其他房企来说规模诉求较低，城市布局基本完善；

第二，龙头房企注重销售快速回款，项目周转速度加快表现为预收账款的减少。

另一方面， 由于受到疫情影响，TOP20-50房企的预收账款呈分化态势， 具体表现在TOP50中预收账款增幅前三与降幅前三均出现在TOP20-TOP50中，其中禹洲集团预收账款增幅最大，达62.0%，华发股份降幅最高，达17.7%。其原因在于， 一方面该梯队部分房企的规模诉求较高， 如禹洲集团、建发国际集团，随着销售规模的扩张，其预收账款也随之上升，达到高增速较为容易； 一方面该梯队房企受疫情影响较大，部分房企布局城市恢复较慢， 如荣盛发展主要布局于河北，土储占比达38.33%，疫情后京津冀地区相比长三角和珠三角恢复力度较慢，虽然公司销售金额恢复至2019年同期，但在回款率一直下降的情况下，公司预收账款随之出现下行。

综上所述，随着行业调控的加严，行业向心化更加明显， 具体表现为EH50房企的营业收入总额占全行业营业收入总额的比例呈持续提升的态势。 突发的疫情更是加速了房企的分化，运营能力及管理能力较为优秀的企业显现出更好的抗冲击能力和恢复能力。