福州注册会计师林华

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书名：中国资产证券化操作手册（第二版）

作者：林华

豆瓣评分：8.5

出版社：中信出版社

出版年份：2016-6-1

页数：832

内容简介：

《中国资产证券化操作手册（第二版）》为中国资产证券化必备操作指南。第二版新增案例、保险资产支持计划、证券化建模等。《中国资产证券化操作手册》从资产证券化参与机构的角度，对业务操作的完整流程进行了详细叙述。 《中国资产证券化操作手册》由一线专家，结合多年实战经验，通过信贷资产证券化在美国的成功实践与在中国的应用进行对比，结合国务院频发有关资产证券化改革制度和发展展望，总结资产证券化操作的中国模式，一步步指导中国资产证券化操作实务。

第二版进行了重要的结构调整、案例与数据内容更新。最重要的变化在于，考虑到近年来保险业进入更高水平的快速发展通道，作为保险业自主拓展的资产管理产品体系中的重要组成部分，资产支持计划日益受到业内的广泛重视，单独增加了一章保险业资产支持计划的内容，专门针对我国保监会口径下的资产证券化业务背景与现实状况做了详细介绍；考虑到之前介绍SPV时仅仅侧重了信贷资产证券化的工作与内容，还重写了第五章，以全面介绍资产证券化中的受托机构；在第十章中增加了报价系统的发行、登记、托管、结算相关流程与工作内容。最后还新增了一个附录，用实例介绍了资产证券化的数据分析与模型构建。

作者简介：

主编：林华

特许金融分析师、美国注册会计师、注册风险管理师。

现任中国资产证券化分析网（CN-abs.com）董事长，中国资产证券化研究院院长，兴业银行独立董事，南开大学与西南财经大学兼职教授，厦门国家会计学院客座教授，央行《金融会计》编委。

在美期间任职于毕马威结构金融部，先后为GE资本、摩根大通银行、世界银行及汇丰银行设计ABS、CLO、 MBS、CMBS等信贷资产证券化模型，并负责此类产品的定价和会计处理。归国后曾任中国广东核电集团资本运营部投资总监，厦门市创业投资公司、金圆资本管理（厦门）有限公司总经理，被深圳市政府认定为深圳市领军人才。

著有《金融新格局：资产证券化的突破与创新》、《中国资产证券化操作手册》、《PPP与资产证券化》，译有《全球REITs投资手册》。

副主编：

许余洁

现任联合信用评级有限公司研究总监，中国资产证券化研究院首席研究员，西南财经大学特聘研究员。2013年7月起供职于中国证监会研究中心（2015年更名为中证金融研究院），暨证监会博士后科研工作站与清华大学五道口金融学院联合培养博士后。2014年从事明斯基《稳定不稳定的经济》一书中文版的翻译校稿。近年来，在《人民日报》、《金融法苑》、《中国金融》、《工业技术经济》、《中国经济报告》、《中国证券报》等报刊杂志上发表文章30余篇，并以笔名“余吉力”在财新博客上坚持撰写100篇读书心得，广为转载。

作者：

黄长清

中国资产证券化研究院首席研究员，中国资产证券化分析网专家顾问，现任嘉兴天风兰馨投资管理有限公司总经理，曾供职于中信证券、一创摩根和恒泰证券，首次在合资券商中牵头建立了资产证券化和私募结构化融资的双重业务流程，负责完成了国内多个首单创新型基础资产的资产证券化和类REITs项目，已完成或正在执行的各类资产证券化项目超过50单。拥有北京大学金融学硕士和南开大学会计学学士学位。

罗桂连

现任陕西金融控股集团有限公司总经理助理（挂职），清华大学管理学博士，伦敦政治经济学院访问学者，中国资产证券化研究院专家。2000年以来一直在基础设施项目融资及资产证券化领域从事实务、研究与政策制定工作。近年在保监会资金部工作，牵头制订资产支持计划监管政策，研究制定保险资金信用风险监管规则。

李耀光

中国人民大学财政金融学院经济学硕士，特许金融分析师（CFA），中国注册会计师（CPA）。现就职于摩根士丹利华鑫证券有限责任公司，担任结构融资总监，负责境内资产证券化、REITs及结构化金融产品的设计与发行，并参与跨境证券化产品的研究或顾问工作，成功完成或执行的资产类型覆盖商业与工业地产、应收账款、银行信贷、消费金融、租赁资产、公共事业收费等。在此之前，曾就职于某行业领先的内资证券公司资产管理部、四大国有银行总行，长期从事理财与资金池投资管理、结构化投融资相关工作，并担任中国资产证券化研究院研究员、中国资产证券化论坛理事及教育委员会委员。

常丽娟

管理学博士，联合信用评级有限公司副总经理兼合规总监，联合信用管理有限公司博士后工作站站长，9年评级从业经验，参与了近20单资产证券化评级项目的报告审核工作，连续4年参与并组织撰写了《中国证券市场发展报告》（资信评级部分）。

周琼

经济学博士。曾任中国邮政储蓄银行信贷业务部副总经理，金融同业部副总经理（主持工作），资产管理部总经理，现任中国邮政储蓄银行战略发展部总经理。发表多篇关于资产管理、资产证券化、普惠金融等方面的文章。

刘洪光

上海大学法学硕士，中国资产证券化研究院研究员，上海市锦天城律师事务所专职律师，主要业务方向为IPO、资产证券化、资产管理等资本市场法律事务。资产证券化领域的主要操作案例有中航租赁资产证券化、唐山路桥收费收益权资产证券化、河北金融租赁资产证券化、中国飞机租赁资产证券化(第1期、第2期、第3期）、金坤小贷资产支持专项计划、蚂蚁微贷资产支持专项计划、某城商行信贷资产证券化、奥克斯融资租赁资产支持专项计划（第1期、第2期、第3期）、北京文科租赁资产支持专项计划、某国家 级AAAAA自然旅游景区资产证券化、先锋国际租赁资产支持专项计划、华中租赁资产支持专项计划、某供水资产支持专项计划、某城商行信托受益权资产支持专项计划等几十个资产证券化项目。

洪浩

现任职于中泰证券债券与结构金融部，负责信贷资产证券化和企业资产证券化业务。曾任职于中国对外经济贸易信托有限公司，在信托公司建立了全流程的服务体系。负责或参与十余单公募、私募资产证券化项目。北京大学理学博士，中国资产证券化研究院特聘研究员。

任远

滑铁卢大学硕士和清华大学学士学位，特许金融分析师（CFA）和注册管理会计师（CMA）持证人。曾供职于Magnetar Capital，领导MBS和ABS分析部门。参与了很多欧美和中国的公开与非公开市场的结构化交易，包括近年来最大的电影支持证券。

万华伟

经济学硕士，联合信用评级有限公司副总经理兼评级总监，中国证券业协会资信评级专家委员会专家委员，联合信用管理有限公司博士后工作站博士后专家导师，万先生有10年以上的评级从业经验。

王冠

资立方信息科技有限公司创始人兼CEO，北京大学国际关系学院法学硕士，对外经贸大学金融学硕士。曾任海投金融联合创始人、中国区总裁，先后任职于新华社、法国桦榭出版集团，在《21世纪经济报道》任金融行业高级媒介顾问及金融记者，并在中国财富管理50人论坛担任秘书长助理，长期关注创新资产管理及国际金融市场。

张武

普华永道中国金融机构服务部合伙人，专注于金融企业的审计和会计咨询服务，以及企业结构化融资(如资产证券化、优先股等)会计服务，主要客户包括商业银行、融资租赁公司、私募股权基金和投资公司等。负责过诸多资产证券化会计服务项目，在结构设计、会计处理、服务商运营和内部控制设计和评价等方面有着丰富的理论知识和实务经验。

彭琨

西北工业大学研究生学历，中国资产证券化研究院研究员，现任中国邮政储蓄银行资产管理部总经理助理；曾任中国邮政储蓄银行北京分行小企业金融部总经理、邮储银行总行金融同业部总经理助理。参与过多期资产证券化产品发起，并投资资产证券化产品；在《中国金融》、《银行家》、《中国经济周刊》等杂志发表多篇关于资产证券化文章，对资产证券化业务有一定认识。

葛乾达

毕马威上海办公室税务总监，中国注册会计师和中国注册税务师。拥有超过11年的中国税务专业服务经验。目前是毕马威上海金融行业税务服务组的核心成员，在金融行业税收领域有着丰富的实践经验和深刻、创新性的认识。

张连娜

金融工程硕士学历，现任联合评级结构融资部经理、高级分析师，曾负责远东三期、大成西黄河大桥、海南航空BSP票款等数十单资产证券化评级业务。

本书简介:  介绍REITs的前沿理论和国际经验，细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。作者简介： 林华，特许金融分析师、美国注册会计师、注册风险管理师。现任中国资产证券化研究院院长，国家发改委、财政部PPP定向邀请入库专家，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问。著有《金融新格局：资产证券化的突破与创新》、《中国资产证券化操作手册》、《PPP与资产证券化》等书。 2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），4月30日，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见。 基于以上两个规定，结合本书，为你分享三个关键问题： 一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施REITs；三、基础设施REITs的分类 。从而帮你快速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。一、什么是REITsREITs（Real Estate Investment Trusts）：Real中文意思是“真实的”；Estate中文意思是“房地产”、“不动产权”；Investment中文意思是“投资”；Trusts中文意思是“信托”。 REITs就是 房地产投资信托基金 ： 是指以发行受益凭证的方式公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者一种金融投资产品。 什么是基础设施REITs？在介绍这个概念之前，有必要引入 “资产证券化业务” 这个概念。 【资产证券化业务】指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券业务的活动。什么是基础资产？【基础资产】指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流，且可特定化的财产权利或财产。基础资产可以是单项财产权利或财产，也可以是多项财产权利或财产构成的资产组合。基础资产包括什么？ 包括企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益仅等财产权利。基础设施、商业物业等不动产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。以上定义引自《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告〔2014〕49号）。 所谓的 基础设施REITs： 指依据证监会公告[2014]49号文发行的基础设施资产支持专项计划。 基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。此定义引自《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。二、我国为什么引入基础设施REITs？公墓REITs，即不动产投资信托基金，自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。 目前，我国境内尚没有真正意义上的公墓REITs。 为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，引入了基础设施REITs。 美国的基础设施REITs是如何发展起来的？1929年大萧条导致美国及全球经济大幅下滑，为重振经济，1933年，罗斯福总统签署了《全国工业复兴法案》，其重要内容之一就是政府在公共工程方面的投资。20世纪50年代，艾森豪威尔总统在基础设施领域引入私人资本，不仅使公共总投资在GDP中的占比达到历史高位7&，而联邦政府债务却不断下降。 2008年金融危机之后，奥巴马总统颁布了《2009年美国复苏与再投资法案》，提出通过投资基础设施以刺激经济增长。 特朗普总统提出的“长期基建投资计划”也是如此。 截止2016年11月，美国不动产投资协会的权益类REITs综合指数中有167只公募REITs，包括5只基础设施REITs，总市值764亿美元，占全部公募REITs总市值的8.35%。个人投资者投资REITs需要注意什么？（参照“思投社”的新闻解读）这种基金与我们平常所理解的公募基金投资方向是不一样的。 比如你平常买了一个公募基金，投资方向可能是：股票债券货币基金，投资的范围比较窄。 当你投资了基础设施REITs，本质上是，你不用直接投资基础设施，只要买了REITs就相当于拿到了基础设施里面的某一个项目千分之一、万分之一的份额，用这种份额的方式投资到了基础设施。 你想进入基础设施投资领域，必须得有相当雄厚的资金实力，这个ReiTs工具相当于降低了基础设施的投资门槛。 但你必须清楚的是，基础设施REITs，是除去商业地产和住宅之后的不动产。本质上，基础设施REITs，就是降低了这个领域的投资门槛，从而引导更多的资金进这个这个领域，体现了一个政策导向。例如：物流行业收费公路水电暖气等。如果你购买REITs，类似于你持有了万分之一或千分之一的，某一个物流项目的权益，某一个收费公司的权益，某一个水电气热的权益。权益具体是什么？收费公路的过路费，作为分红，仓储物流的现金流作为分红。具体收益率有多少？5%左右，不可能达到两位数。投资风险怎么样？主要是回撤的风险。比如极端的香港ReiTs遭遇了三连杀：一杀是市场本身的动荡，就是旅游行业对当地不动产房租收益的破坏是非常大的。二杀是疫情的整个传染。三杀是全球一起下跌，陷入萧条和衰退期。三、基础设施REITs的类型 根据资产组成和投资收益的来源，基础设施REITs可分为权益型、抵押型、混合型。 实践中不同形态的REITs发挥的作用不一样。类比商业物业类REITs，基础设施REITs可以有多样化的基础资产和投资形式。 基础设施REITs由于涉及基础资产转让而较少采用类似商业物业的抵押贷款模式，成熟的进入稳定运营期的基础设施资产，比较适合发展权益型REITs。 但在建设期，基础设施REITs由于难以形成租赁物，且几乎没有项目收益，则更适合采用抵押型REITs的形式发放开发贷款，获取利益收益。 谈基础设施REITs，就不能不谈PPP。什么是PPP模式？就是Public-Private Partnership，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。 基础设施REITs与PPP互相促进和补充。 一方面，PPP模式为基础设施REITs提供大量的优质基础资产；另一方面，基础设施REITs又给PPP项目的前期投资者提供了一条可行的退出通道。 由于资本的收益和退出机制是社会资本是否介入PPP项目的重要考量，基础设施REITs的推出，结合税收优惠政策，将会显著改变当前PPP项目中社会资本的投入问题。根据组织形式和交易结构的特点，基础设施REITs又可分为公司型、契约型和合伙型REITs三大类。 公司型REITs 是指，具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的，以营利为目的的股份制投资公司。该公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体，与股份有限公司类似。契约型REITs 是指，投资者与投资公司或REITs管理人签订信托契约，后者又与REITs托管人订立信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资信托基金。 REITs管理人是REITs的发起人，通过发行受益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资；REITs托管人根据信托契约保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务，一般由银行担任。 在澳大利亚、加拿大、马来西亚、新加坡、中国香港、台湾等国家和地区，REITs的典型结构是契约型。合伙型REITs 是指，由有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）组成，有限合伙人（LP）向REITs投资，分享REITs的收益，但不参与REITs的事务管理，并且仅以其投资额对REITs承担有限责任。普通合伙人（GP）管理REITs事务，并对REITs承担无限连带责任。 下图是公司型、契约型、合伙型REITs的主要区别。根据资金募集和流通的特点，基础设施REITs可分为公募和私募两大类。 公募REITs 是指，以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资人数一般不受限制，每个投资者的最低投资额一般也没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融投资产品的主流形式，与股票一样具有高流动性。私募REITs 是指，以非公开方式向特定投资者募集资金的REITs。REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或资金充裕人士推销REITs单位并募集REITs资金。 私募REITs对投资者的风险承受能力要求较高，监管相对宽松。在美国，其市场占比不到5%。中国，2013年已经开始出现“专项计划+PreREITs”的特殊产品形态，是一种债务融资工具，目前发展比较迅速。 ​下图是公募和私募REITs的主要区别。 今天为你分享三个关键问题： 一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施REITs；三、基础设施REITs的分类。 希望你快能速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。