房地产会计实战

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1、资产类主要会计科目核算：（1）现金 从银行提取现金借：现金 贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款 贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用 贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备 贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款 贷：坏账准备借：银行存款 贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款 贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款 贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：物资采购——设备采购 贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：物资采购②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款 贷：银行存款设备到达验收入库借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款 贷：银行存款③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款 贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支出 贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料 贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料 贷：银行存款借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用借：开发间接费用 贷：低值易耗品仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用 贷：低值易耗品借：采购保管费 贷：待摊费用（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本 贷：开发产品（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房——周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出 贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出 贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出 贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出 贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费借：固定资产购建支出 贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用借：固定资产 贷：固定资产购建支出③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产 贷：实收资本累计折旧④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款 贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出 贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。2、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本 贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款 贷：预付账款补付其余款时借：应付账款 贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款 贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款收回全部余款借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资开出现金支票，发放工资借：现金 贷：银行存款借：应付工资 贷：现金结转代扣款项借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费用现金支付福利费时借：应付福利费 贷：现金（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出 贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用 贷：应交税金——房产税——车船使用税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税 贷：应交税金——应交所得税实际交纳的税金借：应交税金——XX税贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加3、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发 贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款或应付账款——应付工程款自已组织施工的借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用 贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用 贷：银行存款或应付账款

交房时，可以确认收入，借记：预收账款，银行存款，贷记：主营业务收入同时，借记：主营业务成本，贷记：库存商品（房地产公司的房子作为其产品处理）对于出租房子，首先应判断属于哪种租赁方式，满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁。（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75％，含75％）（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。否则，为经营租赁。对于融资租赁，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接费用之和的差额确认为未实现融资收益。租赁资产公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。借：银行存款贷：长期应收款借：未实现融资收益贷：租赁收入对于经营租赁，房子的所有权仍属于出租人，需要对房子计提折旧，在每期收到租金收入时，借记：银行存款，贷记：其他业务收入；同时，借记：其他业务成本，贷记：累计折旧

一.房地产会计账务处理流程先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。7、填制会计报表、税表。再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是：1.土地出让及拆迁安置补偿费2.前期工程费、3.基础设施工程费、4.建筑安装工程费、5配套设施工程费、6.开发间接费。一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。

房地产企业会计核算和税务处理大全 如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。 内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。1、营业税：税率5%。2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。计算公式:应纳税额=营业税×税率。3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税)税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分 10253 超过2000元至5000元的部分 15 1254 超过5000元至20000元的部分 203755 超过20000元至40000元的部分 2513756 超过40000元至60000元的部分 3033757 超过60000元至80000元的部分 3563758 超过80000元至100000元的部分 40 103759 超过100000元的部分 4515375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收2000-“三险一金” 6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=利润总额*所得税税率（4）所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。7、房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。9、土地增值税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。二、房地产企业的账务处理提供一份房地产企业会计制度。 房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。费：教育费附加一、营业税1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。③转让环节缴纳的税金。2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）5.合作建房建成后自用——不征 建成后转让——征。6.企业兼并转让房地产——暂免。7.纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）（二）房地产企业土地增值税清算1.土地增值税的清算单位对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。2.土地增值税的清算条件（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。3.土地增值税的扣除项目①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：A.建成后产权属于全体业主所有的；B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。四、房产税1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。五、城镇土地使用税1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。六、契税（承受方）1.企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。2.企业股权重组——不征3.企业合并——免征合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。4.企业分立——不征企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。5.企业出售买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。6.企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。 7.房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。七、企业所得税（一）预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。（二）预计利润率1.非经济适用房开发项目：（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%； （3）位于省、其他地区的，不得低于10%。2.经济适用房开发项目，不得低于3%。八、个人所得税1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。九、印花税1.财产（房屋）租赁合同——1‰。2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额 其他账簿——每件5元。4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。十、城市维护建设税以营业税、增值税（赠送空调需要视为同销售征增值税）等为基数十一、耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。十二、教育费附加同城市维护建设税