注册会计师销售预算

房产增值税计算公式

一预售款增值税核算的处理

1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务〔2022〕18号规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

2、房地产开发企业自行开发的房地产收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产收入的确认必须满足收入确认的四个条件：

1企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

2企业既没有保留通常与所有权相联系的继续权，也没有对已售出的商品实施控制;

3与交易相关的经济利益能够流入企业;

4相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是房地产的收入。

由此可见，房地产正式收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用1
11%。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：

借：应交税费——应交增值税——已交税金预售款 9万元

贷：银行存款 9万元

这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方的影响，采用5%的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。

二取得增值税进项税额的核算

1、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。

例2：2022年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额3万元。则增值税进项税额核算为：

2、借：开发成本——建筑安装工程费——某项目 10万元

应交税费——应交增值税——进项税额3%税率 3万元

贷：银行存款 3万元

三正式交房时增值税的核算

1、根据现有规定，房地产开发公司的房产纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房时，其增值税的额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。

例3：A房地产开发公司2022年11月23日，向客户E个人正式交房，实现，并开具该房产的正式的增值税普通发票，显示额100万元，税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：

2、借：银行存款 61万元

预收帐款——客户E 50万元

贷：主营业务收入A项目 100万元

应交税费——应交增值税——销项税额11%税率 11万元

四当期一般计税方法下应纳增值税的核算

房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：

当期应缴增值税=正式交房实现的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

1、当期需要缴纳增值税的核算

例4：A房地产开发公司2022年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为10万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：

借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 10万元

贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元

当实际缴纳时：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元

贷：银行存款 10万元

2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算

例5：A房地产开发公司2022年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计30万元，其中用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 15万元

贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税 15万元

建设安装工程方面：
工程技术方向：施工员、建筑工程师、结构工程师等;
设计、规划方向：项目设计师、结构审核、城市规划师、预算员、预算工程师等;
质量及工程监理方向：监理工程师；
预算造价方面：建造师等。

经管方面：
国贸：外销员、跟单员、报关员、报检员、货运员、国际商务师、外贸会计认证、外贸英语等级等；其它有银行从业资格、证券从业资格、期货从业资格；会计从业资格、经济系列专业技术资格、会计专业技术资格等；注册会计师、注册审计师、注册评估师、注册税务师、国际注册会计师、特许财务室、理财规划师等。

这种情况是不能办理《商品房预售许可证》的?跟据《深圳经济特区房地产转让条例》中规定,房地产开发商预售房地产应当符合下例条件:一土地使用权已经依法登记,取得房地产权证书;二取得《建筑许可证》和《开工许可证》:三除付清地价款外,投入开发建设的资金己达工程预算投资况额的百分之二十五,并经注册会计师验资;2022年《深圳市关于加强土地化进一步搞活和规范房地产市场的规定》中提出:提高商品房预售条件,预售条件中的形象进度定为:七层以下的达到主休工程封顶,七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。四房地产开发商和金融机构已签订预售款协议;五土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上列条件的,房地产开发企业可以向主管部门申请预售许可,经主管机构核准后,发给《房地产预售许可证》。

房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：
　　1、土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；
　　2、取得《建筑许可证》和《开工许可证》；
　　3、除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；
　　4、房地产开发商和金融机构已签订预售款协议；
　　5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。

本科一批普通文科：会计学本科一批普通理科：会计学　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本科一批蒙授文科：金融学（蒙语授课）、保险蒙语授课）、土地资源（蒙语授课）、财政学（蒙语授课）、税务（蒙语授课）、国际经济与贸易（蒙语授课）、市场营销（蒙语授课）、人力资源（蒙语授课）、会计学（蒙语授课）、旅游（蒙语授课）、法学（蒙语授课）本科一批蒙授理科：金融学（蒙语授课）、保险蒙语授课）、土地资源（蒙语授课）、财政学（蒙语授课）、税务（蒙语授课）、人力资源（蒙语授课）、会计学（蒙语授课）、旅游（蒙语授课）本科二批普通文科：经济学、农村区域发展、金融学、保险、投资学、土地资源、环境资源与发展经济学、财政学、税务（税收筹划方向）、税务（注册税务师方向）、劳动与社会保障、资产评估注册资产评估师方向、资产评估（房地产评估方向）、市场营销、国际经济与贸易、物流、贸易经济、商务策划、工商、人力资源、物业、工程、财务、审计学、审计学（注册会计师方向）、旅游、会展经济与、文化产业、公共事业、行政、公共关系学、法学、社会工作、知识产权、汉语言文学（财经文秘方向）、英语（商务英语方向）、政治学与行政学2022　　　　　1　　　　2　　　　本科二批蒙授文科：预科班（经济学）、预科班（农村区域发展）、预科班（会计学）、预科班（审计学）、预科班（财务）、预科班（法学）、预科班（社会工作）、预科班（行政）、预科班（公共事业）、预科班（公共关系学）、预科班（汉语言文学）4545　本科二批普通理科：经济学、农村区域发展、金融学、金融工程、保险、投资学、资源环境与城乡规划、土地资源、环境资源与发展经济学、财政学、税务（税收筹划方向）、税务（注册税务师方向）、劳动与社会保障、资产评估注册资产评估师方向、资产评估（房地产评估方向）、物流、贸易经济、工商、人力资源、物业、工程、财务、审计学、审计学（注册会计师方向）、项目（工程造价方向）、旅游、会展经济与、文化产业、公共事业、行政、公共关系学、电子商务、信息与信息、计算机科学与技术、计算机科学与技术（服务外包方向）、软件工程、统计学、统计学（风险方向）、数学与应用数学、信息与计算科学、社会工作、知识产权、政治学与行政学本科二批蒙授理科：预科班（经济学）、预科班（农村区域发展）、预科班（会计学）、预科班（审计学）、预科班（财务）、预科班（社会工作）、预科班（知识产权法）、预科班（行政）、预科班（公共事业）、预科班（公共关系学）66　　　　　　　　　本科二批C普通文科：市场营销、工商、会计学、旅游本科二批C普通理科：市场营销、工商、会计学、旅游、电子商务　高职文理综合：烹饪工艺与营养高职专科普通文科：财政、税务、金融保险、会计、会计电算化、会计与审计、财务、工程造价、投资与理财、资产评估与、酒店、旅游、市场营销、公共关系学高职专科普通理科：烹饪工艺与营养、财政、税务、金融保险、会计、会计电算化、会计与审计、财务、工程造价、投资与理财、资产评估与、酒店、旅游、市场营销、公共关系学、计算机应用技术、计算机应用技术（网络工程方向）