注册会计师退房产税

中国注册会计师CPA、中国注册资产评估师CPV、中国注册税务师CTA、国际注册内部审计师（CIA）。
十余年财税工作经验，先后就职于国内知名IT企业、咨询公司、会计师事务所、税务师事务所、大型房地产集团公司，历任部门经理、高级税务经理、财务总监等职务。
从事过税收咨询、税收筹划、涉税审计、企业所得税汇算清缴查账鉴证、企业亏损额审核、企业财产损失审核、企业所得税退税审核、企业纳税健康检查、企业内控设计、企业清算审计、驻华机构经费支出审计、离任审计、科技专项审计、企业整体评估、经济纠纷鉴证报告、股份公司上市辅导、企业尽职调查、清产核资、咨询、经营策划、企业战略咨询、年度会计报表审计、财税大检查、预算外资金检查、落实收支两条线检查、会计人员后续教育、会计职称考前培训、注册会计师考前辅导等多项工作；服务客户包括中国国家电力集团公司、中国五矿集团、中国航空集团公司、中国蓝星集团、中国核工业集团等国内大型集团、上市公司。
曾在《财税与会计》《中华会计学习》《财政预算》《中国财经报》《纪检与监察》《中国工商时报》等多家报纸杂志发表财税专业文章数十篇，其中《良子复读记忆术》一文曾被3000多家财税网站转载。
集国内外四大注册资质于一身，有雄厚的专业基础，丰富的实践经验，对企业以合法手段降低税负有丰富的经验。

投资房退税是个大学问，房屋相关的所有费用基本都是可以退税的。房贷支出是指所有跟房屋贷款相关的支出，包括利息，贷款保险（Mortgage Insurance），其他银行费用等。

投资房：折旧抵税
什么是房屋折旧：
就像新车会产生折旧磨损一样，新的房屋和装修内饰一样也会产生折旧。但是，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。
澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。
折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达2022年之久，折旧报告是一份法律文件。
如何计算折旧金额？
不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的，都可以从以下两个方面获得折旧：
- 设备和房屋本身产生的折旧；
- 建筑基本建设工程产生的资本减免（CapitalAllowance）
澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：
固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成2022年之后，可以折旧的金额就没有多少了。但是这个时候，租金还在继续上涨，因此流还是持续增长的。
如何申请折旧抵税？
澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的物业，您可以将购房合同交给一位专业的quantitysurveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、大楼面积等。
如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达2022年内，这些东西每年会减少的价值。税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。
投资房：申报退税项目
可申报退税的项目
银行手续费（投资房产的银行账户）、物业费、房屋清洁费用、市政税、水费、煤气费和电费、投资房屋内的内部音频和视频服务费、房屋保险费、投资房产的贷款利息、地税、出租房屋相关文件的费用（准备材料的费用，租出房屋产生的注册费和印花税）、律师费（不包括购置房产的成本和借款成本）、抵押贷款卸货费用、害虫防治费、中介费和给中介的佣金、房屋检测费、维修费、会计费和薄记费、安全巡逻的费用、服务费（比如维修热水器，提供暖气的费用）、文具用品、电话费或电话线租赁费、交通费（去收租，看房和维修房屋产生的交通费）
以上所有的费用需出示收据。并且，这些费用是房东本人支付的，而不是房客支付的。若该房产是属于半投资房，比如，房东只是将其中一间或者两间房出租，那么报税时需按照私人使用pvateuse和投资使用businessuse的百分比计算抵税费用。
当然在投资过程中也有些费用是无法用于抵税的，比如：房产的购置成本acquisition cost和房屋处置成本disposalcost
需要长期申报的项目
有些成本必须分开在数年里申报，如建立贷款的费用通常要求在五年内上报。需要定期更换的资产折旧部分，如地毯、热水，则应根据使用年限来计提折旧。
还可以申报房产工程折旧，这包括房产的建筑成本，如住房本身、车棚、封闭车道和围栏，以及厨柜和浴室柜等建筑物内的固定物件。
不能申报的费用
你不能申报购买和出售房产的费用，或房屋出租之前的整修费用。这些费用应计入出售房产时的利润或资本收益中。
在澳洲投资房产，退税收入也算是一笔不小的收入，很多投资者因为不了解澳洲的税务体系而忽略了这个重要的环节。上面所列出的所有费用，您都要保留好 收据（Invoice）以备需要退税的时候申报。
由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。因此，大多数澳洲本地的高收入人士都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。
申请抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。这样，您所节省下来的就可以充分利用到其它地方。

减免上年度未交的房产税，会计分录如下：
　　借：应交税费---应交房产税
　　贷：营业外收入---补贴收入
　　按《企业会计准则第16号——补助》应用指南的规定，税收返是按照国家有关规定采取先征后返（退）、即征即退等办法向企业返还的税款，属于以税收优惠形式给予的一种补助（增值税出口退税不属于补助）。
　　除税收返还外，税收优惠还包括直接减征、免征、增加计税抵扣额、抵免部分税额等形式。这类税收优惠并未直接向企业无偿提供资产，不作为本准则规范的补助。 　　按其规定，如果所涉及税款已经缴纳，按税务局的要予以返还，或者即征即退的，应该按补助准则规定作为补助收入处理，即借记“其他应收款”、“银行存款”等，贷记“营业外收入”。
　　如果尚未缴纳（也不需缴纳）而直接予以减免部分房产税的，则不需要按补助准则规定处理。如果企业在年度结账前接到减免的，直接做红字凭证对应冲减“费用”和“应交税费——应交房产税”即可；如果已经做了年终结转，但尚未进行所得税汇算清缴，应该按《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》调整事项的规定进行处理，即借记“应交税费—应交房产税”，贷记“以前年度损益调整”，并相应调整应交所得税额及利润分配各项目。如果是在所得税汇算清缴之后收到，参照《国家税务关于执行需要明确的有关所得税问题的》（国税发[2022]45号）办理：“企业年终申报纳税前发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为会计报告年度（注：所属年度）的纳税调整；企业年终申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为本年度（注：所属年度的次年）的纳税调整。”

（1）依据《企业财产损失所得税前扣除办法》（国家税务令[2022]13号）规定，需要附送中介机构经济鉴证证明的财产损失税前扣除审核事项；（2）纳税人本年度申请退企业所得税税款2万元以上（含2万元）的审核事项；（3）纳税人发生国产设备投资抵免企业所得税的审核事项；
　　2、凡发生下列取消审批项目事项，在向税务机关报送备案（备查）资料时，需要附送中国注册税务师或中国注册会计师的审核报告。
　　（1）企业发生研究开发新产品、新技术、新工艺发生的费用，需抵扣当年应纳税所得额的事项；（2）企业所得税税前弥补亏损的事项；（3）企业发生非货币资产投资转让所得、债务重组所得和接受非货币资产捐赠收入数额较大，要求将非货币资产投资转让所得、债务重组所得和接受非货币资产捐赠收入自当期起在不超过5年的期间均匀计入各年应纳税所得额的事项。
　　3、凡符合下列条件之一，在年度企业所得税汇算清缴申报时，需要附送中国注册税务师或中国注册会计师的审核报告。
　　（1）本年度亏损5万元以上（含5万元）
　　（2）本年度实现收入在5000万元以上（含5000万元）的建筑施工房地产开发企业；（3）本年度实现收入在1亿元以上（含1亿元）的商业零售企业。

国税税种包括：1消费税；3企业所得税；4与地方联营组成的股份制企业所得税；5银行和非银行金融企业所得税；6海洋石油企业缴纳的所得税、资源税；7铁道、金融保险等行业集中缴纳的营业税、所得税和城建税；8外商投资企业和外国企业所得税；9利息所得税；10车辆购置税；11税和共享税附征的教育费附加；12出口退税；13集贸、个体税收。
地税税种包括：1营业税；2个人所得税；3地方企业所得税；4资源税；5房产税；6城市房地产税；7城镇土地使用税；8耕地占用税；9车船使用税；10车船使用牌照税；11城市维护建设税；13固定资产投资方向调节税；14契税；15屠宰税；16筵席税；17土地增值；18农业税；19农业特产税；20牧业税；21按地方税征收的教育费附加；22集贸、个体税收。
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