一级造价师土地使用权

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的》（国土资发[2022]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人土地法》和《中华人城市房地产法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地局已于2022年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%　标定地价由所在地市、县人民土地部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。

契税，是指国家在“土地、房屋”“权属转移”时，按照当事人双方签订的合同契约，以及所确定价格的一定比例，向权属“承受人”征收的一种税。

契税的纳税人

在我国境内“承受”获得“土地、房屋权属”土地使用权、房屋所有权转移的单位和个人。

契税的征税范围

1包括：

①国有土地使用权“出让”、转让出售、赠与、交换;

【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

②房屋买卖、赠与、交换。

2视同发生权属转移：

①以土地、房屋权属作价“投资、入股”;

②以土地、房屋权属“抵债”;

③以“获奖”方式承受土地、房屋权属;

④以“预购”方式或者预付筹资建房款方式承受土地、房屋权属;

⑤企业“破产”清算期间，非债权人承受破产企业土地、房屋权属。

3不包括：

土地、房屋典当、继承、分拆分割、抵押以及出租等行为。

契税的计税依据

1“买卖”交易

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以“成交价格”作为计税依据。

【提示】计征契税的成交价格不含增值税。

2“赠与”交易

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的“市场价格”核定。

3“交换”交易

土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”;交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

4“划拨”方式

以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以“补交”的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

税务师学习

划拨、集资、租赁、出让这些都是指土地的取得方式。土地永远是国家的，个人或单位只是取得土地及地上建筑物的使用权而已。

划拨：是指经县级以上人民依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋。
即你可以使用，但产权不是你的，要想变成你的，必须办审批手续，补交土地出让金。

出让：出让的土地是指已经向国家缴纳过土地出让金的，地上由开发商进行开发建房。出让土地上的房屋有具体的使用年限，住宅用地到期后将自动续期，但到期后是否需要继续交费、如何交费等问题目前尚未最终确定。如果国家征用此类土地上的房屋，将根据土地出让的剩余年限，结合当时的地段价值，做相应补偿。
即拥有出让土地上的建筑物，可以自由转让。

集资：是融通资金的方式之一。集资是从企业内部获得资金,让自己下属拿出钱来入股就是集资。你问的集资应该是指集资房吧。
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
即拥有全部产权的集资房是有产权的，是可以转让的。

租赁：由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地也是可以租赁的。
即租赁者只有居住权，不能随意转让。
希望可以帮到你。

付费内容限时免费查看回答土地是国家为调整土地关系，组织和土地的开发利用，保护和合理利用土地资源，而采取的行政、经济、法律和技术的综合性措施土地是国家为调整土地关系，组织和土地的开发利用，保护和合理利用土地资源，而采取的行政、经济、法律和技术的综合性措施土地的内容主要包括：1、制定并执行土地法律、法规;2、查清各类土地的数量、质量、分布和利用状况，并给以综合的科学评价;3、进行土地登记，颁发土地所有权和使用权证书，以确认土地所有者、使用者的合法权益,巩固和稳定土地使用的范围和秩序，维护土地公有制，调动土地经营者合理利用土地、投资改造土地的积极性;4、建立和健全土地统计制度，以土地所有者和使用者为基层统计单位，按土地利用类别进行统计，逐级汇总，每年上报一次;5、加强建设用地，严格控制非农建设占用耕地，认真贯彻保护耕地的国策，并依法办理建设征用划拨土地的审批、登记手续;6、制订和实施土地利用规划;7、检查、土地利用情况，查处有关违法案件，调解土地纠纷。土地的内容主要包括：1、制定并执行土地法律、法规;2、查清各类土地的数量、质量、分布和利用状况，并给以综合的科学评价;3、进行土地登记，颁发土地所有权和使用权证书，以确认土地所有者、使用者的合法权益,巩固和稳定土地使用的范围和秩序，维护土地公有制，调动土地经营者合理利用土地、投资改造土地的积极性;4、建立和健全土地统计制度，以土地所有者和使用者为基层统计单位，按土地利用类别进行统计，逐级汇总，每年上报一次;5、加强建设用地，严格控制非农建设占用耕地，认真贯彻保护耕地的国策，并依法办理建设征用划拨土地的审批、登记手续;6、制订和实施土地利用规划;7、检查、土地利用情况，查处有关违法案件，调解土地纠纷。更多14条

区别：

1、性质不同

划拨土地是在交纳补偿、安置等费用后无偿取得的，一般不设定土地使用权的期限，但却有一定的限定条件，比如不得转让、出租和抵押。

出让土地是国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

2、取得方式不同

土地划拨：需要县级以上人民依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

土地出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

3、权利义务不同

划拨的土地不得进行转让、出租和抵押；出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。由此可得出，土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。

4、期限不同

依照国家法律的规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。出让土地的年限一般分2022年、2022年、2022年。

5、房屋类型不同

划拨土地一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地；而出让土地上多建有商品房。土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。

扩展资料：

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民批准后公布，由市、县人民国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

参考资料：百度百科-划拨土地

参考资料：百度百科-出让土地使用权