上海世茂审计师

房企年报季，审计师压力大。

近日，REDD援引知情人士消息称，普华永道计划逐步退出民营房企的审计业务。“普华永道可能会对财务状况较好的开发商出具保留意见或者无保留意见带强调事项段，也可能直接拒绝签字。”

一位在“四大会计师事务所”工作过的人士解释道，“如果一家地产公司的财务信息披露大体上没毛病，可 其中部分重要信息没有得到证据支持，或者支持力很低 ，需要raise concern，普华永道就不会签无保留意见。”

当下，房企接连走向债务展期或违约。提供审计服务的会计事务所，如果不能及时提示财务风险，或将面临来自监管和债权人的双重压力。

分手大戏

普华永道与房企的分手大戏，自1月开始上演。

1月27日，合生创展公告普华永道辞任。就分手原因，合生创展给出的说法是：“审计费用未能达成共识。”

在辞任函中，普华永道提请合生创展股东和债权人注意，其要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据，包括： 合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值 。因未取得所需数据，无法完成审计程序。

3月，年报季到来，普华永道与越来越多的房企及其物企分道扬镳。房企方面给出的原因多为，审核费用未谈拢，或者疫情影响审计流程。

普华永道在辞任函中， 多次提到了对房企银行存款的审计 。通常而言，房企会在财报中披露“货币资金及现金等价物”，而这其中有部分资金受限制，不能即时调动以用于偿还短期债务。

3月21日，融信中国公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师。

普华永道在辞任函中指出：（1）针对银行回复的询证函中所述融信的个别银行存款抵押，集团管理层须作出进一步澄清；(2)所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。

3天后，宝龙地产和宝龙商业双双公告，普华永道辞任公司核数师，委任开元信德为新任核数师。

普华永道在辞任函中称，已取得有关公司附属公司两笔存款的银行确认，须公司管理层进一步厘清及与审核委员会讨论。辞任函还称，疫情影响了多笔银行及其他账款结余的确认进度。

在今年的财报季，据《21CBR》不完全统计，截至3月30日，普华永道已在越秀地产、港龙地产、美的置业、远洋集团、碧桂园集团、新城控股、佳源国际控股、景瑞控股的年报上签了字； 已辞任世茂集团、融信、宝龙地产、合生创展的年报审计工作 ；仍负责审计的融创、雅居乐、德信宣布推迟刊发业绩。

值得注意的是，分手之前， 普华永道与世茂集团合作了27个财年，与合生创展合作了18个财年，与宝龙地产合作了13个财年，和融信中国合作了6个财年 。

审核严苛

2021年10月15日，香港财务汇报局公告称，就一房企2020年度账目和2021年中期账目的财务报表展开查讯。同时，对普华永道就2020年年度账目进行的审计展开调查。

“在2020年年度账目的核数师报告中，普华永道发表了无保留意见，没有提及持续经营的重大不确定性。”香港财务汇报局称。

收到来自香港监管机构的警告后，普华永道今年重点审查了房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益，以及物企的贸易应收款项。

有固收业内人士公开表示，其从多名房企人士处获悉，普华永道对于合营项目的并表口径提出了更加苛刻的要求。

合营项目并表与否，是房企调节负债及利润的利器。如果在项目投入及开发期并表，将提高房企的负债水平。如果在项目的销售期并表，将提高房企的营收及利润。

他写道，过往，合营项目的并表条件较为宽松， 现在普华永道要求合营方出具放弃相关权益的确认书才可以认定并表 。

“不让（处于销售期的）优质项目并表，可能导致房地产公司的报表规模骤降，利润骤降，杠杆飙升。这是房企不能接受的。”该名人士称。

有机构投资者对《21CBR》表示，其从三个渠道获悉，普华永道今年重点审核房企的少数股东权益问题，要求出具函证说明，“ 没有保底，没有明股实债 ”。

“没法出具函证，很困难。”该名投资者称。

物业公司方面，普华永道的审计重点指向了贸易应收款。物业公司通常能接到关联房企的单子，这保障了物企的营收及利润。硬币的另一面，房企可能拖欠物业费，进而形成坏账。

3月22日，融信服务公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师，公司董事会正在委任新核数师。

普华永道在辞任函中称，截至2021年12月31日， 融信服务应收融信中国及其合联营公司的贸易应收款项结余，同比大幅增加 ，“考虑到中国房地产行业自2021年下半年开始的市场及融资环境波动，可能存在潜在信贷风险”。

普华永道指出，尚未获得足够资料，用来评估该等应收款中，有多少预期信贷亏损拨备。

风险加大

四大会计师事务所几乎包揽了头部房企客户资源。

截至2021年上半年，安永为22家头部内资房企提供审计服务，普华永道与18家达成合作，毕马威和德勤分别是8家。

普华永道2021财年报告显示，其审计服务面向的客户中，金融服务行业占了38% ， 健康 行业占了29%，技术、媒体以及电信行业占了29%，未提及房地产行业。

而在普华永道中国地区的官网上， “房地产”是其重点服务的行业之一 。

有分析指出，审计师如果因出具不适当意见，被监管机构调查，白做之余还要赔钱， 签字的会计师还可能遭受停牌处分 。

“在某个产业密集暴雷的时刻，会计师事务所尤其需要管理风险。否则有可能变成下一个安达信。”协纵策略管理集团创始人黄立冲对《21CBR》表示。

此外，黄立冲表示，如果房企债务展期或违约， 会计事务所有可能被债权人起诉 ，“这帮债权人亏损很大，他们告多一些人，可以减少点损失”。

黄立冲称，一般审计机构与公司会在合同中约定，披露信息和资料是公司管理层的责任，审计机构没有责任，“这不能防止别人上诉，如果被起诉，审计机构的品牌影响以及潜在的法律费用，需要自行承担”。

“小公司支付的审计费用，一年一般是一两百万，大公司一年可能是五百万或一千万。但是 一场官司打下来，光是律师费用，可能就要花两三千万，甚至三四千万 。审计公司退出地产行业，减少自身风险，我觉得是个理性抉择。”黄立冲表示。

2020年财报，在4家地产老主顾身上，普华永道共收了3482万元的审计费用，其中融信的审计费用771万元，世茂的审计费用1300万元，宝龙800万元，合生创展611万元。

普华永道并非地产行业的生意都不做，只是放弃了部分单子。这家精明的会计事务所，或许看到了，有些项目风险远大于收益，赌上公司信誉签字，不划算。

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“财务舞弊”从上世纪90年代末为我们所熟知，美国《审计准则公告第16号》明确规定，舞弊就是故意编制虚假的财务报表。中国《独立审计具体准则第8号》中对舞弊定义为导致会计报表产生不实反映的故意行为。财务舞弊按舞弊主体可以分为管理层舞弊和员工层舞弊，按舞弊目的可以分为恶意舞弊和善意舞弊。财务报表粉饰手段（一）利用实物资产、股权置换的手法调节利润这种手法通常为上市公司与母公司或其他关联方所用，他们通过实物资产、股权置换的方式，达到其增加利润的目的。譬如，世茂股份公司与上海世茂建设有限公司进行资产置换的决议，同意公司以所持有的上海世茂国际广场有限责任公司万股权及现金6792万元，与参股公司世茂建设所持有的上海世茂湖滨房地产有限公司50万股权进行置换。如此一置换，世贸股份2003年年度业绩同比猛增25倍。（二）利用调节营业外收入或补贴收入粉饰年报这是ST公司惯用的手法。营业外收入是指与企业生产经营活动没有直接关系的各种收入，它不是由企业经营资金耗费所产生的，不需要企业付出代价，实际上是一种纯收入，不可能也不需要与有关费用进行配比。它不具有长期性和稳定性，对利润的影响是暂时的，所以，营业外收入常常成为利润的“调节器”。（三）利用对存货价值的调节进行利润操纵首先，存货计价的方法不同，对企业财务状况、盈亏情况会产生不同的影响。期末存货计价过高或期初存货计价过低，当期收益都可能因此而增加，反之亦然。所以，存货计价方法的变更可以产生一定的利润调整空间。其次，有的企业采用定额成本法计算产品成本时，将产品定额成本差异在产品和库存产品之间分摊，本期销售产品却不分摊，以降低本期销售成本。更有甚者，故意虚列存货或隐瞒存货的短缺或毁损，从而达到虚增本期利润的目的。这样的做法，虽然使上市公司当年的财务报表好看了，但却为其今后的发展前景蒙上了阴影。（四）利用调节应收账款、其他应收款、其他应付款粉饰年报其他应收款、其他应付款被称为会计报表中的“垃圾桶”和“聚宝盆”，前者隐瞒潜亏，后者隐瞒利润。年报不实的上市公司在应收款或其他应收款方面做文章，从而达到虚增利润目的的手法屡见不鲜，一些上市公司往往把一些难以收回的应收款挂在账上，以虚增资产。（五）利用计提手段结合会计估计调节利润企业巨额计提秘密准备，使估计计提成了操纵利润的一种普遍手段。秘密准备的手段一般有以下几种：低估资产、高估负债、不反映某些特定资产的价值、搁置资产价值上涨时的机制调整。（六）费用“减肥”，利润“虚胖”上市公司对当期费用进行调整，也可实现虚增利润的目的。在实际处理中，一些公司往往利用“待摊费用”、“长期待摊费用”、“在建工程”等科目进行调账，在以后年度逐渐进行分摊，从而达到平滑利润的目的。