房地产会计改革

1、本次会计政策变更前采用的会计政策本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：房屋建筑物折旧采用直线法计算，并按类别、估计经济使用年限和预计净残值率（原值的10%）确定折旧率，房屋建筑物的折旧年限和年折旧率如下：类别折旧年限（年）年折旧率（%）房屋及建筑物30-402.25-3土地使用权按照法律规定的有效年限采用直线法分期摊销。在资产负债表日按投资性房地产的账面价值与可收回金额孰低计价，可收回金额低于账面价值的，按两者的差额计提减值准备。2、本次会计政策变更后采用的会计政策公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。法律依据：《中华人民共和国政府信息公开条例》第七条各级人民政府应当积极推进政府信息公开工作，逐步增加政府信息公开的内容。第八条各级人民政府应当加强政府信息资源的规范化、标准化、信息化管理，加强互联网政府信息公开平台建设，推进政府信息公开平台与政务服务平台融合，提高政府信息公开在线办理水平。第九条公民、法人和其他组织有权对行政机关的政府信息公开工作进行监督，并提出批评和建议。

一、调帐原则房地产事业单位自1998年7月1日起执行《事业单位会计制度》及《房地产事业单位执行〈事业单位会计制度〉的补充规定》。对1998年7月1日以前按《房地产单位会计制度》核算的业务事项不再调整。房地产事业单位应当按照新制度的要求对1998年7月份的月初余额进行调整，调整事项应作为1998年7月份的经济事项（调整月初数）记入1998年7月份有关帐内。二、帐目调整1．“固定资产”和“经租房产”科目新制度对“固定资产”和“经租房产”科目的设置和核算内容不变，可沿用旧帐。2．“向其他单位投资”和“有价证券”科目新制度将原制度“向其他单位投资”和“有价证券”科目合并为“对外投资”科目。调帐时，应将“向其他单位投资”和“有价证券”科目余额合并转入“对外投资”科目。3．“城市维护费支出”和“危房改造支出”科目新制度将原制度“城市维护费支出”和“危房改造支出”科目合并为“专款支出”科目。调帐时，应将“城市维护费支出”和“危房改造支出”科目余额合并转入“专款支出”科目。4．“房地产经营管理支出”和“供暖作业支出”科目新制度将原制度“房地产经营管理支出”和“供暖作业支出”科目合并为“事业支出”科目。调帐时，应将“房地产经营管理支出”和“供暖作业支出”科目余额合并转入“事业支出”科目。5．“房屋建设支出”、“多种经营支出”和“辅助生产”科目新制度将原制度“房屋建设支出”、“多种经营支出”和“辅助生产”科目合并为“成本费用”科目。调帐时，应将“房屋建设支出”、“多种经营支出”和“辅助生产”科目余额合并转入“成本费用”科目。6．“上交上级支出”科目新制度将原制度“上交上级支出”科目改为“上缴上级支出”科目。调帐时，应将“上交上级支出”科目余额转入“上缴上级支出”科目。7．“拨出经费”科目新制度也设置了“拨出经费”科目，但核算内容有所减少，以非财政预算资金对附属单位补助不再在本科目核算，改在“对附属单位补助”科目核算。调帐时，应将“拨出经费”科目余额中以非财政预算资金对附属单位补助，转入“对附属单位补助”科目；其他余额保留在“拨出经费”科目中。8．“修建工程”科目新制度设有设置“修建工程”科目，经租房产修建支出改在“房产专项基金”和“事业支出”科目核算；其他房屋修建支出改在“经营支出”科目核算。调帐时，应将“修建工程”科目余额中属于经租房产的修建支出转入“房产专项基金”和“事业支出”科目；将属于其他房屋修建支出转入“经营支出”科目。9．“管理费用”科目新制度没有设置“管理费用”科目，发生的这类费用改在“事业支出”和“经营支出”科目核算。“管理费用”科目期末无余额，可直接取消。10．“待摊费用”科目新制度没有设置“待摊费用”科目，已经发生的这类费用直接在有关支出类科目核算，不再采用待摊的做法。调帐时，应将“待摊费用”科目余额转入“事业支出”、“经营支出”等科目。11．“材料采购”科目新制度不采用计划成本法核算材料，因此没有设置“材料采购”科目，购入的材料按实际成本法直接通过“材料”科目核算。根据原制度的规定，该科目余额为货款已经支付，但材料尚未到达或尚未验收入库的在途材料，因此，调帐时，应将“材料采购”科目的余额转入“预付帐款”科目。12．“采购保管费”科目新制度没有设置“采购保管费”科目，发生的这类费用在“事业支出”、“经营支出”等科目核算，不再计入材料成本。调帐时，应将“采购保管费”科目余额转入“材料”科目。13．“主要材料”、“其他材料”、“周转材料”、“低值易耗品”和“材料成本差异”科目新制度将原制度“主要材料”、“其他材料”、“周转材料”和“低值易耗品”科目合并为“材料”科目。新制度不采用计划成本法核算材料，因此没有设置“材料成本差异”科目。调帐时，应先将“材料成本差异”的余额分别转入“主要材料”、“其他材料”、“周转材料”和“低值易耗品”科目，再将各该科目余额合并转入“材料”科目。14．“建筑产品”和“工业产品”科目新制度将原制度“建筑产品”科目和“工业产品”科目合并为“产成品”科目。调帐时，应将“建筑产品”和“工业产品”科目余额合并转入“产成品”科目。15．“现金”、“银行存款”和“专项存款”科目新制度对“现金”和“银行存款”科目的设置和核算内容不变，可没用旧帐。新制度没有设置“专项存款”科目，专项存款改在“银行存款”科目的余额转入“银行存款”科目。16．“应收租金”、“租金调整损失”和“基数租金”科目新制度没有设置“应收租金”、“租金调整损失”和“基数租金”科目。调帐时，应将各该科目的余额转入单位设置的辅助登记簿。17．“预付工程款”科目新制度将原制度“预付工程款”科目改为“预付帐款”科目，核算内容有所扩大，除预付工程款外，预付货款等也在本科目核算。调帐时，应将“预付工程款”科目余额转入“预付帐款”科目。18．“应收工程款”科目新制度将原制度“应收工程款”科目改为“应收帐款”科目，核算内容有所扩大，除应收工程款外，对外销售产品、材料等应收取的款项也在本科目核算。调帐时，应将“应收工程款”科目余额转入“应收帐款”科目。19．“其他应收款”科目新制度也设置了“其他应收款”科目，但核算内容较原制度有所减少，预付货款及对外销售产品、材料等应收取的款项，不在本科目核算。调帐时，应将“其他应收款”科目余额中的预付货款转入“预付帐款”科目；将对外销售产品、材料等应收取的款项转入“应收帐款”科目；其他余额保留在“其他应收款”科目。20．“待弥补超支及亏损”科目新制度没有设置“待弥补超支及亏损”科目，超支及亏损不再从“事业结余”、“经营结余”科目转出。调帐时，该科目各明细科目余额中应由上级主管部门拨款弥补的超支及亏损，转入“其他应收款”科目；该科目“待弥补房地产超支”、“待弥补供暖超支”明细科目余额中应由单位以后年度事业结余弥补的超支，转入“事业结余”科目；“应弥补亏损”明细科目余额中应由以后年度经营结余弥补的亏损，转入“经营结余”科目。21．“待处理财产损失”科目新制度没有设置“待处理财产损失”科目，对各种盘亏和报废毁损的财产物资应及时调帐。调帐时，该科目余额中属于盘亏毁损的固定资产部分，转入“固定基金”科目；盘亏毁损的经租房产部分，转入“经租房产基金”科目；盘亏毁损的流动资产部分，转入“事业基金”科目。22．“专项工程支出”科目和“专用基金”科目新制度没有设置“专项工程支出”科目。调帐时，应将该科目余额中更新改造工程支出明细科目余额，转入“专用基金－－更新改造基金”科目；将大修理工程支出明细科目余额，转入“专用基金－－大修理基金”科目；将临时设施工程支出明细科目余额，转入“专用基金－－临时设施费”科目等。新制度保留了“专用基金”科目，核算内容较原制度有所变化，不再提取经营发展基金、职工奖励基金、后备基金、临时设施费和劳动保险基金，将原规定提取的更新改造基金、大修理基金改为提取修购基金。调帐时，应将该科目余额中“经营发展基金”明细科目余额转入“事业基金－－一般基金”科目；将“更新改造基金”、“大修理基金”明细科目余额合并转入“专用基金－－修购基金”科目；将“职工福利基金”明细科目余额转入“专用基金－－职工福利基金”科目；将“劳动保险基金”、“职工奖励基金”、“后备基金”和“临时设施费”明细科目余额转入“专用基金－－其他基金”科目，用完后不再提取。23．“房地产收支结余分配”、“供暖收支结余分配”和“盈余分配”科目新制度将原制度“房地产收支结余分配”、“供暖收支结余分配”和“盈余分配”科目合并为“结余分配”科目。调帐时，应将“房地产收支结余分配”、“供暖收支结余分配”和“盈余分配”科目余额合并转入“结余分配”科目。24．“固定基金”和“固定资产折旧”科目新制度也设置了“固定基金”科目，但没有设置“固定资产折旧”科目，对固定资产不再计提折旧。调帐时，应将“固定资产折旧”科目余额转入“固定基金”科目。“固定基金”科目可沿用旧帐。25．“经租房产基金”和“经租房产折旧”科目新制度也设置了“经租房产基金”科目，但没有设置“经租房产折旧”科目，对经租房产不再计提折旧。调帐时，应将“经租房产折旧”科目余额转入“经租房产基金”科目。“经租房产基金”科目可沿用旧帐。26．“流动基金”科目新制度没有设置“流动基金”科目，流动基金改在“事业基金”科目核算。调帐时，应将“流动基金”科目余额转入“事业基金”科目。27．“其他单位投入资金”科目新制度没有设置“其他单位投入资金”科目，投入的固定资产改在“固定基金”科目核算；投入的流动资产改在“事业基金”科目核算。调帐时，应将“其他单位投入资金”科目余额中属于投入的固定资产部分，转入“固定基金”科目，属于投入的流动资产部分，转入“事业基金”科目。28．“城市维护费拨款”和“危房改造基金”科目新制度将原制度“城市维护费拨款”和“危房改造资金”科目合并为“拨入专款”科目。调帐时，应将“城市维护费拨款”和“危房改造资金”科目余额合并转入“拨入专款”科目。29．“租金收入”、“供暖作业收入”、“房政管理收入”和“其他业务收入”科目新制度将原制度“租金收入”、“供暖作业收入”和“房政管理收入”科目合并为“事业收入”科目。调帐时，应将“租金收入、“供暖作业收入”和“房政管理收入”科目余额合并转入“事业收入”科目。新制度没有设置“其他业务收入”科目，原属于其他业务收入核算内容的房屋交换手续费等预算外资金改在“应缴财政专户款”科目核算；委托经租管理费、广告地位占用费等经营性收入改在“经营收入”科目核算；固定资产出租等其他收入改在“其他收入”科目核算。调帐时，应将“其他业务收入”科目余额中房屋交换手续费等预算外资金转入“应缴财政专户款”科目；将委托经租管理费、广告地位占用费等经营性收入转入“经营收入”科目；将固定资产出租等其他收入转入“其他收入”科目。30．“所属上交收入”科目新制度将原制度“所属上交收入”科目改为“附属单位缴款”科目。调帐时，应将“所属上交收入”科目余额转入“附属单位缴款”科目。31．“拨入经费”科目新制度将原制度“拨入经费”科目分解为“财政补助收入”和“上级补助收入”科目。调帐时，应将“拨入经费”科目余额中属于财政补助资金的部分，转入“财政补助收入”科目；属于非财政补助资金的部分，转入“上级补助收入”科目。32．“银行借款”科目新制度将原制度“银行借款”科目改为“借入款项”科目。调帐时，应将“银行借款”科目余额转入“借入款项”科目。33．“预收租金”、“预收建房款”和“预收工程款”科目新制度将原制度“预收租金”、“预收建房款”和“预收工程款”科目合并为“预收帐款”科目，核算内容也有所扩大，除以上三项预收款外，预收货款也在本科目核算。调帐时，应将“预收租金”、“预收建房款”和“预收工程款”科目余额合并转入“预收帐款”科目”。34．“应付工程款”科目新制度将原制度“应付工程款”科目改为“应付帐款”科目，核算内容有所扩大，除应付工程款外，应付供应单位的货款等也在本科目核算。调帐时，应将“应付工程款”科目余额转入“应付帐款”科目。35．“租赁保证金”、“其他应付款”和“应付工资”科目新制度也设置了“其他应付款”科目，核算内容较原制度有所变化，应付货款、预收货款等不再在本科目核算；租赁保证金、应付工资等改在本科目核算。新制度没有设置“租赁保证金”和“应付工资”科目。调帐时，应将“租赁保证金”和“应付工资”科目余额转入“其他应付款”科目；将“其他应付款”科目中应付贷款转入“应付帐款”科目；将预收货款转入“预收帐款”科目；其他余额保留在“其他应付款”科目中。36．“预提费用”科目新制度没有设置“预提费用”科目，不再采用预提费用的做法。调帐时，应将“预提费用”科目余额转入“事业支出”、“经营支出”等科目。37．“应交税金”科目新制度也设置了“应交税金”科目，核算内容较原制度有所扩大，增加了代征契税等。该科目可沿用旧帐。38．“专项应交款”科目新制度也设置了“专项应交款”科目，核算内容较原制度有所变化，只核算根据房改政策出售经租房产收入中按规定应交上级主管部门或有关机构的部分，上缴财政的收入、代征的契税等不再在本科目核算。上缴财政的收入分别在“应缴预算款”和“应缴财政专户款”科目核算，代征的契税等在“应交税金”科目核算。调帐时，应将“专项应交款”科目余额中属于应缴预算款的部分，转入“应缴预算款”科目；属于应缴财政专户款的部分，转入“应缴财政专户款”科目；代征的契税等转入“应交税金”科目。在《房地产事业单位执行〈事业单位会计制度〉的补充规定》发布前，单位如有将根据房改政策出售经租房产收入中按规定应交上级主管部门或有关机构的部分在其他科目核算的，调帐时，应将这部分余额转入“专项应交款”科目。39．“待处理财产盘盈”科目新制度没有设置“待处理财产盘盈”科目，盘盈的财产物资应及时调帐。调帐时，该科目余额中属于盘盈的固定资产部分转入“固定基金”科目，盘盈的经租房产部分转入“经租房产基金”科目，盘盈的流动资产部分转入“事业基金”科目。40．“房产专项资金”科目新制度将原制度“房产专项资金”科目改为“房产专项基金”科目。调帐时，应将“房产专项资金”科目余额转入“房产专项基金”科目。41．“工程结算”和“销售”科目新制度将“工程结算”和“销售”科目分解为“经营收入”、“经营支出”和“销售税金”三个科目。“工程结算”和“销售”科目期末无余额，可直接取消。42．“托管房租金结算”科目新制度将原制度“托管房租金结算”科目改为“应付托管房租金”科目。调帐时，应将“托管房租金结算”科目余额转入“应付托管房租金”科目。43．“房地产收支结余”和“供暖收支结余”科目新制度将原制度“房地产收支结余”和“供暖收支结余”科目合并为“事业结余”科目。调帐时，应将“房地产收支结余”和“供暖收支结余”科目余额合并转入“事业结余”科目。44．“盈余”科目新制度将原制度“盈余”科目改为“经营结余”科目。调帐时，应将“盈余”科目余额转入“经营结余”科目。

按照新准则规定，可以把房地产分为这样几种：1、一般企业自用的房地产，仍然作为固定资产核算，与以前没有区别。2、一般企业作为出租或者持有后增值的房地产或土地使用权，作为投资性房地产处理，该科目原会计制度下是没有的。而且该账户的会计处理又分为公允价值模式和成本模式两种。如果按成本模式处理，和固定资产或者是无形资产的处理没有区别，也是按期计提折旧或摊销，影响当期损益。如果按公允价值模式处理，比照金融资产中的交易性金融资产，不计提折旧，只对期末时的公允价值后续计量，即公允价值上升时：借记投资性房地产-公允价值变动，贷记公允价值变动损益。如果是用于出租的话，收入计入其他业务收入，计提的折旧计入其他业务成本。3、如果是房地产开发企业，拥有的商品房等一般只作为存货处理，不计入投资性房地产。如果还有什么不明白，请继续提问

现在对外公布的时候就会计准则和企业会计制度两种。你自己做账可以按这个按那个，但编制年报什么的时候（在需对外的情况下，自己看看的话没必要)必须按以上两种（小企业会计制度也可以)。然后对于93年的《房地产开发企业会计制度》，我想说的是，这东西我没对比分析过，但我能肯定的是其中部分是有效的，因为没改动，但很多东西已经不适用了。建议还是参考新会计准则和企业会计制度.