注册会计师土地增值税例题

这个问题以前一个人问。请参阅以下文件。 “财税字[1995] 48号”：“...... 九，净值计算印花税问题的法规允许时 >文章扣除印花税应付转让房地产印花税时，房地产开发企业按照“建设，房地产开发企业，金融系统，”的有关规定，包括在管理费中支付印花税已扣除相应的土地增值税允许纳税人在计算的净土地增值税责任在转让时应付。“上述文件的第一句话可以扣除明确的印花税的一部分。只有当转移支付房地产税。 事实上，房地产企业自建房地产，很好地理解和出售房地产。自自然缴纳营业税和房地产销售不动产营业税。虽然这里发生两个营业税，但计算土地增值税时，只出售房地产的营业税税额。情况有点类似邮票。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

土地增值税的计算（1）

解：（1）确定转让房地产的收入。转让收入=5000（万元）（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额=500（万元）②房地产开发成本=1500（万元）③房地产开发费用=（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210（万元）④与转让房地产有关的税金=5000×5%+25=250+25=275（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除=（500+1500）×20%=400（万元）⑥转让房地产的扣除项目金额为=500+1500+210+275+400=2885（万元）（3）计算转让房地产的增值额=5000-2885=2115（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=2115÷2885≈73.3%（5）计算应纳土地增值税税额：定义法：2885×50%×30%+2885×（73.3%-50%）×40%=701.63（万元）公式法：2115×40%-2885×5%=701.75（万元） 。分析：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过300%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%；为简化计算方法，可以采用速算扣除率的方法，其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率（2）税额的计算①增值额＝总收入－扣除项目金额②增值率＝（增值额／扣除项目金额）×100%③反查表：找到适用的税率，以及速算扣除率④具体确定应纳税：定义法：分段计算其和公式法：应纳税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

问题一：印花税分多种情况，要具体问题具体分析：1、取得购买土地使用权缴纳的印花税，应该资本化，可以在土地增值税清算中作为开发成本扣除。 2、销售商品房缴纳的印花税属于“与转让房地产有关的税金”，可以在土地增值税清算中扣除。【房地产开发企业已经计入管理费用，不再单独扣；非房地产企业，要单独扣。】 3、其他合同凭证缴纳的印花税，应该费用化，可以在土地增值税清算中作为开发费用扣除。【是按土地成本与开发成本之和的一定比例扣的，实示是已经扣了。】法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》（财税[1995]48号）文件规定：九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题《细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。具体到你的题目，他是根据财税[1995]48号这个文件来的，第一题，是非房地产企业，所以印花税计算在相关税金里扣除；第二题，是房地产企业，所以印花税没有计算在相关税金里扣除；问题二：做为考题，我的理解，如果没提附加税，就不用考虑，但实务中是要考虑的。

消费税是价内税。因为85500×（1+20%）是不含消费税的金额，所以要除以95%也就是（1-5%）来计算含有消费税的金额。