注册会计师租赁免租期

租赁分为两种。经营租赁，和融资租赁。

经营租赁就是普通的出租。就不解释了。。

融资租赁的目的在于融资。如果不融资，就用普通的经营租赁就好了。

什么是融资，最简单的理解就是你的资产和负债增加，同时支付利息。。例如贷款、借款、发债券等等。。银行存款增加，负债增加，所有者权益不变，同时每月支付利息。

融资租赁，就是一段时间内，你的资产增加（融资固定资产），同时负债增加（长期应付款），并支付利息费用。。

而你的租金实质上是，你负债的利息和长期应付款的分摊。

具体计算公式，还是建议参考一下中级财务会计或者注册会计师会计科目参考书。或者会计准则。因为分为很多种情况（到期固定资产是否归还、到期固定资产以公允价值出售、到期固定资产以低于高于固定资产公允价值出售），每种情况计算公式有区别的。

出租人对融资租赁的会计处理
　　在租赁期开始日
　　在租赁期开始日，将应收融资租赁款、未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期内确认为租赁收入。出租人发生的初始直接费用，应包括在应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
　　其会计处理为：在租赁期开始日，出租人应按最低租赁收款额，借记“长期应收款——应收融资租赁款”科目，按未担保余值，借记“未担保余值”科目，按租赁资产的原账面价值，贷记“融资租赁资产”科目，按支付的初始直接费用，贷记“银行存款”科目。然后贷记“未实现融资收益”科目。融资租赁资产的公允价值与其账面价值有差额的，还应借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。
　　在计算内含报酬率时已考虑了初始直接费用的因素，为了避免未实现融资收益高估，在初始确认时应对未实现融资收益进行调整，借记“未实现融资收益”，贷记“长期应收款——应收融资租赁款”。
未实现融资收益分配的会计处理
　　在分配未实现融资收益时，出租人应当采用实际利率法计算当期应确认的融资收入。
　　其会计处理为：出租人每期收到租金时，按收到的租金，借记“银行存款”科目，贷记“长期应收款——应收融资租赁款”科目。每期采用合理方法分配未实现融资收益时，按当期应确认的融资收入金额借记“未实现融资收益”科目，贷记“租赁收入”科目。

坐标：深圳东莞  

深圳注册公司，如果是没有租赁实际的办公室，是可以选择使用住宅地址或者是靠地址注册公司的；  住宅地址可以使用租赁的房屋，或者是自有产权房； 

 靠地址可以选择免费地址、集群地址、红本租赁凭证地址，具体区别如下： 

 免费地址：仅供注册使用，可用于短期靠，长期使用会存在地址异常的风险，适用于需要找办公室，但是又急于注册执照的群体。  

集群地址：专门有经过备案，为企业做地址托管的商务秘书有限公司，可以为多家企业提供地址托管的服务，适用于小规模公司，能够有效的避免地址出现异常，费用也是比较低的。

红本租赁凭证地址：会为企业提供真实经过房管局备案的红本租赁凭证，地址真实存在，一址一照，有专人物业，并不能实地办公哦，对地址要求比较高的，适用于小规模纳税人和一般纳税人，可以选择这种。    

东莞公司注册，如果是没有地址的，同样可以选择地址靠或者是住宅地址注册；  住宅地址可以是租赁的，或者自有产权房；  

一般纳税人公司无地址注册，可以靠小微地址，小微地址属于正常可以，可以简易办公、共享办公、注册个体户、注册公司、申请一般纳税人、申领发票、办理许可证、配合工商税务部门的检查等等。

你最好找本注册会计师的书《会计》——租赁章节，你看完就应该很明白了。
企业会计准则-租赁

为了便于本准则的应用和作，现就以下问题作出解释：（1）租赁开始日与租赁期开始日；（2）融资租赁与经营租赁的区别；（3）融资租赁中实际利率法的应用；（4）初始直接费用的处理。

一、租赁开始日与租赁期开始日

租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。

租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。

二、融资租赁与经营租赁的区别

根据本准则第四条规定，承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁或经营租赁。

（一）融资租赁的认定标准本准则规定了融资租赁的认定标准。

本准则第六条（一）规定，“在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人”。这种情况通常是指在租赁合同中已经约定、或者根据其他条件在租赁开始日作出合理判断，租赁期届满时出租人能够将资产的所有权转移给承租人。

本准则第六条（三）规定，“即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分”。其中“大部分”，通常掌握在租赁期占租赁资产使用寿命的75%以上（含75%）。

本准则第六条（四）规定，“几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值”。其中“几乎相当于”，通常掌握在90%（含90%）以上。

（二）经营租赁的特征本准则第十条规定，经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

通常情况下，在经营租赁中，租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。

三、融资租赁中实际利率法的应用

（一）未确认融资费用的分摊本准则第十五条规定，未确认融资费用应当在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。

承租人采用实际利率法分摊未确认融资费用，应当根据租赁期开始日租入资产入账价值的不同情况，对未确认融资费用采用不同的分摊率：1．以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。

2．以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。

3．以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。

4．以租赁资产公允价值为入账价值的，应当重新计算分摊率。

该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。

（二）未实现融资收益的分配本准则第十九条规定，未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。

（一）承租人未确认融资费用直接计入当期损益值得商榷

　　租赁准则规定，在租赁开始日承租人应以租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中的较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额为未确认融资费用；同时规定未确认融资费用应采用实际利率法在租赁期各个期间进行分摊。大多企业会计准则辅导用书及2022年注册会计师考试辅导教材《会计》在分摊时均将其直接计入“财务费用”账户。笔者认为此种处理欠妥。融资租赁的实质是一种融资行为，相当于企业借入一定的款项，用分期还本付息（即租金）的方式购入所需资产。未确认融资费用作为最低租赁付款额与其现值的差额，形式上是由于租赁而产生的一笔利息费用，实质上是为专门购（租）入固定资产而产生的，可对象化到具体的资产项目，这种理解既符合未确认融资费用的科目质，也符合借款费用资本化的本质——可完全对象化的融资费用。融资租赁中承租人的初始直接费用相当于借款费用中的辅助费用，既然初始直接费用已计入租赁资产价值，那视同借款而发生的利息的未确认融资费用为何不计入？

　　（二）出租人初始直接费用会计处理欠妥

　　租赁准则规定，出租人应以最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值。对于这一规定，笔者认为欠妥。理由有二：其一，融资租赁对承租人而言，是一种融资行为，对出租人而言，则是一种投资行为，其投资额除了包括对租赁资产的投资外，还应包括因租赁业务而支付的初始直接费用，这种投资额的收回，以收到租金为实现标志。出租人在考虑每期的租金时，已经将所有的投资额与预期利润考虑进去了，这一点可以从租赁内含利率的计算公式中得知。租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和即为租赁投资额。由此可见，最低租赁收款额中已包括构成出租人投资额一部分的初始直接费用，租赁准则中所规定的应收融资租赁款的入账价值中重复计算了初始直接费用；其二，如果以最低租赁收款额和初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，那么在整个租赁期内，出租人将按期收取租金并分期确认未实现融资收益，这样将导致该项租赁业务结束时，在担保余值为零的情况下，应收融资租赁款将会出现借方余额，数额为出租人的初始直接费用，这有悖于会计核算的一般要求。

　　（三）出租人未担保余值会计核算存在不足

　　未担保余值是决定租赁内含利率大小的关键因素之一，在实际利率法下，未担保余值进而对未实现融资收益的分配产生重要影响，其会计处理是融资租赁会计中较为复杂的问题之一。租赁准则将未担保余值界定为“租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值”。由定义可知，未担保余值本身是一个估计值，其会计处理属于会计估计的范畴。如有证据表明未担保余值发生减少或以前发生的减少得以恢复，从质上看，其处理属于会计估计变更，应按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理，即采用未来适应法：对未担保余值变动而导致租赁投资净额的影响不进行追溯调整。但租赁准则规定，由未担保余值减少而引起的租赁投资净额的减少应确认为当期损失，并根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认以后各期的融资收入。这与追溯调整法下调整变更年度的期初留存收益的处理大致相同，即将租赁期内对未担保余值的变动视同租赁开始日就已经存在。这与企业会计准则对会计估计处理的相关规定相违背。